2013年物业管理师《基本制度与政策》知识辅导5

会计考友 · 发表于 2013-4-6 10:07:15

房产价格管理的原则

　　根据国务院颁布的《中华人民共和国价格管理条例》的规定，房产价格管理应遵循以下原则：

　　1实行直接管理与间接管理相结合的原则。目前，我国的商品房屋实行国家定价、国家指导价与市场调节价三种价格形式。国家定价，是指县级以上人民政府物价部门和房地产机关按照国家规定的权限，制定房产价格标准和收费标准，明确各类房产的出售、出租价格。国家指导价，是指县级以上人民政府物价部门和房地产机关按照国家规定的权限，通过规定基准价、浮动幅度、最高限价和最低保护价，指导房产经营部门确定房屋的出售、出租价格。市场调节价，是指房屋开发经营者按照市场供求状况，确定房产的出售、出租价格。

　　2实行统一领导，分级管理的原则。所谓统一领导，就是在房产价格管理上要集中统一，统筹安排。有关房产价格的方针、政策由国务院制定或批准，重要价格和收费由国家物价局和国家建设部管理。所谓分级管理，就是各级物价部门和房地产机关要在中央的方针、政策指导下，结合当地的物价水平、地区差价和建设成本等情况，因地制宜地合理制定房产价格标准和收费标准。

　　3实行归口管理的原则。归口管理，就是房产出售、出租价格标准、收费标准和适用范围经物价部门核准后，由房地产主管机关实行跨系统、跨部门的行业归口管理。

　　物业管理公司必须依法设立

　　公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织和行为的基本法律，对设立有限责任公司和股份有限公司的条件和程序作了规定。概括起来讲，公司必须依法设立包括了以下的内容：

　　（1）公司种类必须合法

　　《公司法》第二条规定：“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。”因此，依照《公司法》所设立的公司，只能是有限责任公司或者股份有限公司。

　　（2）股东人数必须符合法定条件

　　《公司法》对公司股东的人数，规定了比较严格的要求。因此，无论是设立有限责任公司，还是设立股份有限公司，都必须符合法定条件，《公司法》规定：“有限责任公司由二人以上五十人以下股东共同出资设立。股份有限公司的股东人数，必须在五人以上，其中过半数的发起人必须在中国境内有住所。国家授权的机构或者国家授权部门可以单独设立国有独资公司。”

　　（3）公司注册资本必须达到法定限额

　　《公司法》规定有限责任公司的注册资本在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。

　　有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。

　　有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额：

　　①以生产经营为主的公司人民币三十万元；

　　②以商品批发为主的公司人民币五十万元；

　　③以商业零售为主的公司人民币三十万元；

　　④科技、咨询、服务性公司人民币十万元。

　　特定行业的有限责任公司注册资本最低限额需高于前面所定限额的，由法律、行政法规另行规定。

　　股份有限公司的注册资本必须是一千万元以上；如果法律、行政法规特别规定公司的注册资本高于上述要求的，从法律、行政法规的规定。

　　（4）股东出资必须合法

　　股东出资必须合法，包括两个方面，一是必须以《公司法》所允许的出资方式出资，即可以用货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权五种方式出资。

　　《公司法》规定以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%。股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。验资报告应当载明以下内容：①公司名称；②股东的名称或者姓名；③股东的出资额和出资方式；④开户银行和专用账户的账号；⑤股东缴纳出资情况；⑥以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估结果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例。

　　（5）公司的设立方式必须合法

　　《公司法》对设立有限责任公司没有规定特别的方式，但对国有企业改组为公司以及股份有限公司的设立方式，规定了方式，所以设立公司必须符合《公司法》规定的方式。

　　（6）设立公司的程序必须合法

　　设立公司的程序必须合法，包括了以下要求，一是《公司法》规定必须报经有关机关批准的，必须报经批准；二是必须准备的文件如公司章程等必须准备好；三是必须经过公司登记机关的登记。等等。

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