2013年物业管理师基本制度与政策知识辅导一

会计考友

我国物业管理以条例为分水岭，分为条例颁布前后两个阶段。
1.条例颁布前的物业管理制度建设的特点
从九十年代初《条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：
借鉴性：主要借鉴新加坡、香港等国际、地区的先进经验。
过渡性：主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革。
针对性:主要针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
2.条例颁布后的物业管理制度建设的特点
2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。《条例》颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，掀起了物业管理制度建设的新高潮。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：
配套性：以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针。
经验性：主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排。
操作性：主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。
条例的立法理念：
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念
条例的立法指导思想：
1。强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;
2。强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;
3。强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
条例的立法原则：1。物业管理权利和财产权利相对应原则;2。维护全体业主合法权益原则;3。现实性与前瞻性有机结合的原则;4。从实际出发，实事求是的原则。
条例创设的法律制度：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金。
(一)尊重和维护业主的财产权利。
物业管理的基础是业主的财产权。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为，条例遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自选平衡，条例还本现在对侵害业主财产权的救济上。
(二)建立为主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
共同财产、共同利益是构成业主之间联系的基础，“共同契约”就意味着要遵守少数服从多数的原则。业主大会制度和业主公约制度目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
(三)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动。
比如物业的质量问题，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。
(四)妥善处理政府和市场关系
条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，对同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行，条例是一部体现政府转变职能的行政法规。
条例的主要内容
条例生效以前的物业管理活动不适用条例的规定。法律不溯及既往。
条例确立的基本法律关系：
(一)业主相互之间的关系。物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理，条例规定：业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用。
(二)物业管理企业和业主之间的关系(民事法律)。民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。
(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系。条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物来管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的;一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。
(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系。条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即：“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。