2011年物业管理师制度与政策考试重点整理（14）

会计考友

一个物业管理区域往往涉及到很多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在实际中，个别业主为了个体利益，侵犯公共利益的现象，如在自家房前屋后私建乱搭临时建筑，利用公共绿地种菜，还有这几年大家反应强烈违规饲养宠物，家里养大型犬，半夜旺旺叫，吵得邻居睡不着觉，等等。这些都属于个人的利益侵犯公共利益的情况，在单个业主的个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，因此，业主有必要共同订立行为准则或规范，规范约束业主的行为，并共同遵守的行为准则，这样行为准则就是业主公约。实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。
      业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系。业主公约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。
       一、业主公约
       包括三部分内容：
        (一)业主公约的概念
        (二)业主公约的主要内容（重点）
        (三)业主公约的法律效力（重点）
        (一)业主公约的概念
       业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识到业主公约起到的重要作用。 外语学习
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      共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，业主公约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。维护业主的财产权利是物业管理的主要内容，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主关于房屋财产的共同权益。
      也许有的业主会说，我没参加开业主大会，或者说我本人不同意，是不是可以不遵守业主公约，哪是不可能的，。物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则。少数必须服从多数
       因此业主公约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。
       业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业管理企业实施，并将这项授权明确写入业主公约中，要求业主遵守公约，服从物业管理企业维护公共秩序的物业管理行为。