2013年物业管理师基本制度与政策讲义3

会计考友

物业管理机构与管理内容
新加坡的物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务都在物业管理单位办理。
其业务范围包括：房屋维修与保养;机电(包括电梯、电器等)及消防设备(包括供水、供电系统)的维修保养;商业房屋(小贩中心、购物中心)的租赁服务与管理;
出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取;
公共场所的出租服务与管理;
小区停车场的管理;
小区的环境清洁的实施与管理;
园艺及绿化管理;配合治安部门搞好治安工作。
此外，还有负责介绍居民劳动就业及其他方面的服务。
组屋管理制度完善，执行坚决。为了加强对组屋的管理，管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务、物业管理部门的权利和责任等。
(一)对出售、出租的公共住宅内部装修的管理规定
在新加坡，政府出售的公共组屋的室内一般不装修。住户可根据自己的经济能力和爱好自行装修，但有其严格规定。为减少装修对周围邻居的干扰，住户在领到钥匙之日起三个月内必须完成装修工程，且此后三年后不得再进行第二次装修。
住户装修住宅须向建屋发展局申请装修许可证，然后才可由领有建屋发展局颁发的施工执照的承包商装修。工程装修完毕后，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证，并由住户向物业管理部门交纳一笔建筑材料搬运和废物处理费。
为了保证建筑物的结构完整性和外观统一性，以及保证安全，又对室内装修项目作了严格规定。例如，不得改变住宅主体结构;厨房和卫生间的磨石地坪和墙壁面砖在头三年内不准更换;不许改变窗子外观;阳台上不许装窗;等等。
此外，对改装电线和电源开关等项目也有严格标准，要求必须符合电器操作规范和电器使用安全的规定。
政府规定所出售的公共组屋从领取房屋钥匙三日起保修一年。住户领取钥匙后限期提出缺损报告，保修期满后，室内设施的修理费由住户自己负责。物业管理部门负责住房的楼梯、电梯、走廊和屋顶等公共部位的维修和保养。
(二)组屋内公共设施的保养
1.住宅楼的维修。建屋发展局规定每五年对整幢楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行依次维修。
2.电梯的保养与维修。所有住宅楼的电梯都由管理单位例行维修和经常检查，一旦电梯发生故障，乘客受困于电梯内，只要按响警铃，5分钟内电梯维修人员就会来进行抢修。
3.户内水电卫生设备的保养服务。建屋发展局设有“热线”电话，与各区物业管理单位保持联系，为居民提供24小时服务。
各物业管理单位都有维修车，以便及时赶到工作现场。当然，这类维修实行有偿服务。
4.公共电视天线。每幢住宅楼均设置公共电视天线，为住户服务，以保证取得良好的收视效果。
5.公共住宅楼下旷地的管理。新加坡一般高层住宅楼的底层设有围护，是敞开的空间，叫做“楼下旷地”。它平日作为老人、儿童的活动场所，遇到居民需要举行婚丧喜事及其他庆祝活动时可以租用，但须向建屋发展局下设的管理部门申请准用证。
6.停车场管理。组屋的停车场都由组屋管理单位统一管理，并具备完善的制度。任何拥有车辆的住户，必须向物业管理单位申请“停车季票”，每户只准申请一个停车位，属于建屋发展局的店铺租户、公共住宅租户和房主有优先获得“停车季票”的权利。
夜间停车必须特别申请，并办理“夜间停车固本”。外来车辆一律执行按钟点收费。此外，停车场还提供洗车服务。
7.垃圾的处理。为了确保小区整洁，避免有难闻异味，全面推行垃圾袋装化。垃圾必须装入袋内，方可投入垃圾桶，并规定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)实行定期处理，直接送到垃圾站，不许投入垃圾桶。
同时，还规定易燃、易爆、易碎物不准投入垃圾桶，以确保防火防爆安全。
(三)新加坡的公共住宅的管理与维修服务
公共住宅的管理与维修服务都由建屋发展局负责提供，在其所属36个区办事处根据管理工作的需要下设若干个业务组，负责对所管辖的住宅进行管理。
1988年5月，住宅管理进行机构调整，原由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。建屋发展局只扮演一个在发展与研究工作上提供支援性服务的角色。建屋发展局为市镇理事会提供电脑应用系统和24小时紧急维修服务。
电梯里装有自动拯救系统，此外还装有自动监测系统，侦察电梯失灵和被滥用的情况。
1988年5月，国会通过了成立市镇理事会的法令。市镇理事会负责管理公共住宅。市镇理事会管辖的地区以政治选区划分，可在单一选区或一组选区内施行。新加坡现有81个选区，23个市镇理事会。
市镇理事会是一个法人组织，成员至少6位，最多30位。选区内国会议员为市镇理事会主席，其他成员由建屋发展局委派和选区内的住户选举产生。
市镇理事会有严密和规范的组织机构与规章制度，主要职责是管制、管理、维持及改善管辖区域内的公共产业，除组屋区的公共场地、商店、市场外的组屋区内部的管理，业务上受建屋发展局的指导，
但在实施管理中又具备相对的独立性，目的在于加强居民和政府的合作，让更多的居民参加该区的管理工作。