2012年招标师考试(专业实务)精选专业分析2

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1）国有建设用地使用权招标的基本概念。国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖和挂牌三种基本方式，本书主要介绍国有土地使用权招标方式。
①国有建设用地使用权招标。招标出让国有建设用地使用权，也称国有建设用地使用权招标（简称“土地招标”），是指国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
②国有建设用地使用权出让的其他方式。土地“招标、拍卖、挂牌”是国有建设用地使用权出让的基本方式，对其他两种方式的了解有利于加深对土地招标的理解。wｗw.ExamＷ.CoM
拍卖出让国有建设用地使用权，是指国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌出让国有建设用地使用权，是指国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。土地“招标、拍卖、挂牌”的基本区别如教材p81表4—3所示。
通过对比，招标出让国有建设用地使用权在界定了出让地块的有关开发条件基础上，留给受让方发展空间，激发投标者对用地方案的积极研究，通过对土地开发的综合评估，为后期项目的建设和运营创造了良好的实施环境。
2）国有建设用地使用权招标相关制度及适用。我国《物权法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、规章对土地招标均有规定。
①国有建设用地使用权制度招标。2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2007年新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求，扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”
2007年国土资源部对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》进行了修订，明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标拍卖挂牌方式出让。
②国有建设用地使用权招标制度的适用范围。根据《物权法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律政策，以下六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式：
供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；
其他土地供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
③国有建设用地使用权招标在实践中的应用。国有建设用地使用权招标方式有较多的评标方法和原则，通常适用于一些大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，可以更多地将政府的城市发展宏观意识放在未来的开发中，同时又能充分发挥投标人的积极性，实践过程中，具有下列功用和特点的国有土地，比较适合采取招标方式出让土地使用权：
土地开发的综合性较强，在具体的功能设计上有创新和整合需求；
具有特殊的配建项目或特殊需求的土地；
项目开发建设周期有一定的弹性空间，但需要安排一个科学合理的时间进度以配合政府要求及市场需求；
政府对项目的建设标准和功能形象等有一些特殊的考虑或要求，希望投标人能够提出自己的方案；
其他有特殊条件的土地。wｗw.ExamＷ.CoM
3）国有建设用地使用权招标的程序。与工程建设项目招投标稍有不同的是，土地招标的投标、开标、评标、定标依照下列规定进行：
A.投标。投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。
B.开标。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于i人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
C.评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评审，确定中标人。如果按照价高者中标的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。