2013年招标师考试招标采购专业实务解析解答1

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共用设施设备外包的选择
由于技术的不断发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物业管理企业的设施管理提出了更高的要求。为了达到最佳和最经济的管理状态，实现共用设施设备系统的维护、保养，物业管理企业要进行综合的评估确认，在此基础上选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
(一)项目外包分析
如果物业管理企业采用外包模式，则可从以下几个方面进行综合分析：
(1)物业管理企业的管理规模;
(2)所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况;
(3)设施设备的生产年代、技术先进程度;
(4)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求;
(5)自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小;
(6)设施设备生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布、服务及时性、技术垄断程度等;
(7)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平;
(8)本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，包括从业机构数量情况、技术水平、服务价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。
(二)承包方评估
如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应该选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要从以下几个方面对承包方进行评估：
(1)企业品牌状况;
(2)企业规模;
(3)资信信誉;
(4)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等);
(5)企业质量保证能力(如是否有质量保证体系);
(6)管理维护计划、标准;
(7)预算价格、付款方式。
在评估时应注意：选取多家单位进行综合价格比较;同等条件下原承包方优先;不以价格为惟一选择标准;评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避;秉承公开、公正、公平的原则;根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐项审核、评估会议等方式对承包方进行评估。
共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制
(一)订立外包管理合同应注意的事项
由于设施设备的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：
(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。
(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时责任方，以免在出现问题时产生纠纷。
(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。
(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。
(二)外包管理合同实施应注意的问题
(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。
(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。
(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
(4)定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同