2012年环境影响评价师案例分析内容精讲（3）

会计考友

一、土地估价目的确定
1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；
2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价；
3．以土地使用权抵押为目的的土地估价；
4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；
5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；
6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；
7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；
8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；
9．以司法鉴定为目的土地估价。
二．土地范围的界定与描述内容
土地范围的界定与描述内容包括面积、四至、地籍图号、宗地号、土地等级等。
三．土地类型的界定内容
土地类型主要有：
（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地；（4）商业、旅游、娱乐用地；（5）综合或其他用地。
四．土地权利状况的界定内容
土地权利状况，说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。
包含内容：
（1）估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地（或出让土地、租赁土地、以地作价入股、出资、授权经营土地等）；
（2）是否存在他项权利，若有需表述；
（3）出让土地说明土地证证载使用年限（起止日）和剩余年限（估价基准日至截止日）；
（4）权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程，宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表；
（5）土地证或权属证明编号。
五、土地估价报告使用方向的规定
1．土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同列明。
委托方使用土地估价结果报告的限制条件如下：
（1）必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估，对于报告的有效期一般界定为半年；
（2）必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效；
（3）必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告；
（4）只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果；
（5）只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开