2011土地登记代理人：土地代理实务教材3

会计考友

元代行经理之法。经理法是元时清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采纳铁木迭奏议，实行经理法。通过张榜，做到家喻户晓。限40天内，各家将所有田产及应纳田赋自行向官府呈报。并规定若有隐瞒，许人告发，告发属实，或杖或流，所隐田产没收归官。
明朝初期，令民自实田，汇为图籍。朱元璋举行了大规模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘块，要求业主登记、定税、编制图册。把全国各个地区被分割成零碎小块的土地，都按地权所有将其四至、形状、土质等级等详细地登记下来，形成了具有历史意义的鱼鳞图册和赋役黄册制度，完成了六百年来若干朝代若干政治家所不能做到的事情。
清朝进行了大量的地形测量和地图编绘工作。康熙四年(1665年)，各地奉文清丈，历时五年，填造鱼鳞图册，归户办粮。为在全国推行地丁合一、摊丁入亩提供了条件，为“康乾盛世”创造了基础。
辛亥革命结束了中国两千多年的帝制，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”;1922年颁布“不动产登记条例”;1927年开始注意土地测量和登记; 1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如，明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权;土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。
同期，中国共产党一直高度重视农民的土地问题，把土地登记工作摆在重要位置。1921年7月中共“一大”通过的党纲中提出了土地问题;1927年中共“五大”通过《土地问题决议案》;1928年中华苏维埃政府颁布《井岗山土地法》;1929年出台《兴国土地法》;1931年中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权。1931年11月27日，中央土地人民委员会(土地部)在瑞金成立，设立“调查登记局”;1947年7月，中共中央制定了《中国土地法大纲》;1949年11月7日，中央人民政府内务部正式成立地政司，把土地清丈、登记、土地证发放作为重要职能。1950年，颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系;1953年6月，中央人民政府委员会通过了《中华人民共和国土地改革法》;1982年5月，决定农业部下设土地管理局，开始在不同类型的县开展了土地调查、土地登记、土地统计工作试点工作;1986年6月25日，《中华人民共和国土地管理法》公布，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证规定;1986年8月1日，国家土地管理局正式成立。设立了地籍管理司等职能司室，统一管理城乡地籍工作，新的土地登记制度开始构建。1998年4月8日，国务院机构改革组建国土资源部，内设地籍管理司，组织指导土地登记是其重要职能之一。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议通过修订后的《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。目前，已初步形成了包括土地登记持证上岗制度、土地证书定期查验制度、土地登记公开查询制度、土地登记代理制度等在内的土地登记工作制度。土地登记工作开始向依法有序的法制化、规范化和信息化的方向发展。
二、土地登记制度
当今世界各国的不动产登记制度，虽在具体做法上不尽一致，但大体可分为契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。
(一)契约登记制度
契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：
1、采用意思主义立法。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。
2、采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。
3、登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
4、登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。
5、登记簿的编成采取人的编成主义。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。
6、不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。
7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。