2011土地登记代理人：土地代理实务教材7

会计考友

第四节 土地登记的特点与基本原则
一、土地登记的特点
(一)统一性
土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序在统一的登记机关进行的。对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地。
(二)唯一性
对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。《土地登记规则》第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据;土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证”，该规定充分体现了土地登记的唯一性特，。明确了土地登记卡是唯一的土地权属的法律依据和结果，解决了土地登记卡与土地证书不一致时的法律问题。
(三)连续性
在现实实践中，土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果也必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。
(四)强制性
我国的土地登记具有强制性，任何使用或所有土地的单位或个人，都必须依照规定办理土地登记。即土地权利人或权利变动当事人有义务按要求申请办理土地登记手续，对逾期不进行登记申请的，按规定予以处理。
(五)公开性
土地登记是土地行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为。土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。
(六)公信力
由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。这一方面是因为土地登记是由土地行政主管部门严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠。另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果土地登记错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地产权交易或土地利用过程中遭到了损失，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。