2011土地登记代理人：土地代理实务教材17

会计考友

第二节 权属审核
权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。
一、地籍调查与权属审核衔接
(一)接收土地登记申请资料和地籍调查资料
土地登记人员接收地籍调查人员移交的土地登记申请资料和地籍调查成果资料。在资料移交中双方应检核资料与移交单所载资料是否相符，有无缺失，并填写《土地登记资料移交单》的有关内容。
(二)记录土地登记申请和地籍调查内容
土地登记人员将土地登记申请和地籍调查的有关内容记录到《土地登记审批表》的相应栏目，以备审核时使用。
二、权属审核的依据与应达标准
权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。权属审核必须依据书证及我国现行的法律、法规和政策进行。
权属审核应达到的标准总的来说有三条：权属合法、界址清楚和面积准确。权属合法主要体现在以下几方面：土地权属来源清楚;土地的权属性质准确;土地的使用合理;界址清楚是指土地权属范围(宗地)的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，其具体要求是：图上量算面积与实地测量面积一致;土地总面积与各地类面积之和一致;共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致;批准面积与实际使用的面积一致。
按照《土地登记规则》第67条的规定，有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：(一)土地权属争议尚未解决的;(二)土地违法行为尚未处理或者正在处理的;(三)依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的。
三、权属审核的内容
权属审核主要从以下几个方面进行：对土地登记申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。
(一)对土地登记申请人的审核
不同类型的土地登记，其申请人不同，但一般说来，不管哪一种类型的土地登记，其申请人都没有超出自然人、法人和其他组织这三种类型之外。
申请人是自然人的，土地登记人员查验其个人身份证或户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。土地登记要求申请人具有完全民事行为能力，如果申请人无行为能力或只具有限制行为能力，则必须由其法定代理人代理申请;
申请人为法人或其它组织的，土地登记人员审查其法人资格证明。企业法人如企业、公司的法人资格证明为工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》，社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书;依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人资格证明为批准该单位成立的证件或文件。其它组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。
此外，土地登记人员还对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查;土地登记申请人不管是自然人还是法人或其它组织，凡是委托他人申请的，土地登记人员审查其《土地登记委托书》，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其村委会或居委会开具的监护人证明。
(二)对宗地自然状况的审核
对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。审核要件为地籍调查成果和土地定级估价成果。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。审核宗地范围，采用数字地籍成图的，界址点须用数字精确表示;采用其他方法测绘地籍图的，四至描述一定要准确，且应尽量与明显地物联系在一起，宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。审核宗地面积时，应在图上或到实地逐一核对各类面积。对利用土地利用现状调查资料进行登记的集体土地所有权和国有农村、牧、渔场国有土地使用权的核对各地类面积与土地总面积是否一致。农村、牧场内建设用地与非建设用地分别划宗的，检核图件与文字描述的一致性。难以在小比例尺图件上划出建设用地范围的检查文字描述中建设用地面积扣除记载。审核宅基地面积要检核宅基地面积是否超标，对超占面积宅基地提出处理意见。宗地用途反映了土地利用现状的合理性，土地使用者必须严格按照规定的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检核土地实际用途与批准用途的一致性，发现不一致的，移交有关部门处理。土地等级反映土地的质量和使用价值，土地价格反映土地的价值。一般情况下，登记的土地等级应与定级成果资料相一致，标定地价和申报地价水平应与当地的地价水平相当。
(三)对土地权属状况的审核
对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。
土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。由于历史原因，我国土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括《中华人民共和国土地管理法》颁布前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后，在土地行政主管部门已经组建的地区，只有土地行政主管部门批准用地的文件是有效的批地文件;土地登记开始前，统一由土地行政主管部门补办的批准用地文件;农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明;农业合作化时期和农村六十条发布后，生产队、生产大队固定土地的档案。土地权属的参考文件包括土地公有制实行前的土地契约;单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料;地上物买卖、交换、继承等证件;行政领导对用地的指示;集体土地交换协议等。审核土地权属来源证明时，要先将土地权属来源文件进行分类，然后进行文件认定。
土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审核。
土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。集体土地使用权期限应与农地使用合同和国家有关政策相符。