2011土地登记代理人：土地代理实务教材36

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第四节 国家租赁国有土地使用权设定登记
国家租赁国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。
一、 基本概念
国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。[1]
二、 法律特征
(一)国有土地租赁受的范围
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地.都必须实行出让，不实行租赁。[2]
企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：[3]
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的;
(2)国有企业改组为股份合作制的;
(3)国有企业租赁经营的;
(4)非国有企业兼并国有企业的。
(二)国有土地租赁的期限
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。[4]
(三)国有土地租赁的租金与缴纳方式
国有土地租赁的租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的地方，必须采取招标、拍卖。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租的结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会的监督。国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额计算。对改制企业的土地使用权采取租赁方式处置的，必须进行地价评估。[5]
不同的租赁方式其租金缴纳方式也不同，采取短期租赁的，一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的应当在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。
(四)国有土地租赁权人的权利、义务[6]
1、承租土地使用权可以转租、转让或抵押
国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。
2、 国有土地租赁权人有优先受让权
承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。
3、 承租土地提前收回，可以获得合理补偿
国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回;因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因：
(1)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。
(2)承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。
(五)土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同
租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。[7]
原划拨土地使用权采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续。[8]
[1] 1998年2月17日原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条第三款
[2] 《规范国有土地租赁若干意见》第一条第二款、第三款
[3] 1998年2月17日原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第五条
[4] 国土资发[1999]222号《规范国有土地租赁若干意见》第四条
[5]国土资发[1999]222号《规范国有土地租赁若干意见》第二条、第三条
[6]国土资发[1999]222号《规范国有土地租赁若干意见》第六条、第七条
[7]国土资发[1999]222号《规范国有土地租赁若干意见》第五条
[8] 1998年2月17日原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十条