2011土地登记代理人：土地代理实务教材43

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三、登记要点
(一)申请
1. 申请人
土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。
2.申请时限
根据《土地登记规则》第二十九条规定：依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
3.申请人应提交的土地权属证明文件
(1)土地使用证;
(2)主合同和抵押合同;
(3)土地估价报告;
(4)下列其他相关文件：
①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额;
②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明;
③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明;
④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。
(二)权属审核
1.抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。
2.对土地使用权的审核
(1)设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。
(2)设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
3.对抵押贷款期限的审核
抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
4.对抵押贷款额的审核
抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。
5.对宗地部分抵押的审核
土地使用权部分抵押，可能会导致土地使用权分割转让。因此，必须经有关部门同意后，方可抵押。
6.对一宗地多次抵押的审核
一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。
(三)注册登记与核发证书
土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。
1. 土地使用权抵押权设定登记的注册登记在宗地《土地登记卡》上进行。在《土地登记卡》(续表)“序号”栏填写本次土地使用权抵押权设定登记在该《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号;“日期”栏填写本次注册登记的时间;“登记的其他内容及变更登记的事项”栏填写土地使用权抵押权权属来源证明文件的类型、编号、日期、抵押权人名称、通讯地址、抵押范围、权利顺序、抵押贷款金额、债务履行期限等;“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章;“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字盖章。
2.土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录土地使用权抵押内容;填制《土地他项权利证明书》并核发给抵押权人。
(四)其他
同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后须序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。