2011土地登记代理人：土地代理实务教材45

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第六节 集体土地所有权和集体土地使用权设定登记
集体土地所有权和集体土地使用权设定登记是指初始土地登记后，对一宗地上新设定的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。
一、 基本概念
(一)集体土地所有权
所谓集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。它是中国社会主义土地公有制的另一种形式。
(二)集体土地使用权
所谓农民集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。农业用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;集体土地非农业建设用地主要包括农村住宅建设用地、农民从事非农业生产的经营性用地、乡(镇)村办企业建设用地和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地等;“四荒”地是指农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”，包括荒地、荒草和荒水等，属于未利用土地。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”。[1]
二、法律特征
(一)集体土地所有权、使用权主体
集体土地所有权主体，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定有乡(镇)农民集体、村农民集体和组农民集体三种，属于不同主体所有的土地由不同的集体经济组织经营管理。
集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。具体为：(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职、职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地;(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准;(3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权经承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表的同意。[2]
(二)国家为了公共利益的需要可以征用集体土地
在我国不得买卖土地所有权。[3]但国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业，可以征用集体土地。凡符合国家有关规定征用土地的，被征地集体不得妨碍或阻挠。[4]农民集体所有的土地在依法办理了土地征用手续后，即成为国有土地，农民集体不能再对国家已经依法征用的土地主张所有权。[5]
(三)集体非农业建设用地应依法按标准严格审批
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条至第六十二条规定：
1、农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，进行乡(镇)村公共设施、公益事业建设，也可以经批准与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准;
2、农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民建造住宅应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准;
3、乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当符合村庄和集镇规划、乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
(四)农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。[6]
(五)集体“四荒”土地使用权可以继承、转让(租)、抵押或参股联营
根据国务院办公厅1999年12月21日发布的《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》(国办发102号)精神：(1)集体“四荒”土地使用权必须经县级以上人民政府批准，农村集体经济组织要与治理开发者签订合同或协议，合同或协议经县级人民政府批准生效后执行;(2)集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年;(3)权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利。但在进行转让、抵押、参股联营时，要经农村集体经济组织同意，由乡(镇)级人民政府审核，报县级人民政府批准，并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。
[1] 1999年12月21日国办发102号《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》
[2] 1999年12月21日国办发102号《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》
[3]《中华人民共和国宪法》第二条
[4] 1982年5月14日起施行的《国家建设征用土地条例》第二条、第四条
[5] 1999年9月10日国土资源部国土资函456号《关于平顶山矿区塌陷地征用后能否退还农民集体所有问题的复函》
[6] 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十四条