2012土地登记代理人：土地代理实务教材81

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第九章 土地登记代理制度
第一节 代理与土地登记代理
一、代理的一般概念与法律特征
代理是民法中一项重要的法律制度，指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人。
根据《民法通则》第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托而发生的代理关系，故委托代理又称为授权代理或意定代理。法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，即代理人的代理权是基于法律的直接规定而发生的。法定代理主要是为无行为能力人或限制行为能力人设立代理人的方式。指定代理是指根据人民法院和有关单位依法指定而发生的代理关系，即代理权的产生是基于上述单位的指定，故称指定代理。
代理关系有如下法律特征：www.examｗ.com
(一)代理人在代理权限范围内实施代理行为
代理人根据代理权进行代理活动，因此代理人应在代理权限内实施代理行为，这是由代理关系的本质属性所决定的。代理人不能擅自变更或扩大代理权限。代理人超越代理权限的行为不属于代理行为，被代理人对此亦不承担责任。
(二)代理人以被代理人的名义进行代理行为
代理人只有以被代理人的名义进行代理行为，才能为被代理人取得权利、设定义务。如果代理人以自己的名义为法律行为，这种行为是代理人自己的行为而非代理行为，其所设立的权利与义务也只能由代理人自己承受。代理的这一特征使代理关系和行纪关系区别开来。
(三)代理主要是实施法律行为
代理人代被代理人实施的行为主要是法律行为，所以通过代理行为，必然在被代理人与相对人之间发生一定的法律关系，或者变更、终止被代理人与相对人之间的已经存在的民事法律关系。前者如代签合同，后者如代理变更合同内容或代理解除合同等。
(四)被代理人对代理行为承担民事责任
被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，就是要求被代理人承受代理行为的法律后果。从形式上看，代理行为是在代理人与相对人之间进行的，然而它却产生了被代理人与相对人之间的民事法律关系。基于这种法律关系而产生的权利和义务自应由被代理人承受。