2012年土地登记代理人考试：代理实务（6）

会计考友

第五节 土地登记的内容与分类
一、土地登记的内容
土地登记的基本单元是宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。
土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。
(一)土地权属性质与来源
1、土地权属性质
土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。按照有关法律法规，我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等，由于我国的土地除了集体所有的以外，均为国家所有，而且一般说来，凡是不能证明为集体所有的土地均为国家所有，所以我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记。另外，对于土地他项权利，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。
2、土地权属来源
土地权属来源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地权利的不同，土地权属来源可分为国家土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等，权属来源对确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗土地拥有的是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。
一般说来，土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。这是由于解放以来我国的土地所有制和土地管理体制几经变化，有关土地的政策、法规也有一个逐步完善的过程，土地权属的发生和变更与当时的社会历史背景密切相关;同时我国幅员广大，情况千差万别，地处不同地区，其土地权属来源也有所差异。
土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件，如上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行土地登记的必要条件。只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机关才能确定土地权属的性质和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记。
(二)土地权利主体
土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。
1、集体土地所有权人
我国的集体土地所有权有三种形式：农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内各农民集体所有。与这三种集体土地所有权形式相对应，集体土地所有权人也分为三种情况：属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理;属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;属乡(镇)农民集体所有的土地所有权人是乡(镇)农民集体，由乡(镇)农民集体经济组织经营管理。
2、国有土地使用权人考试用书
国有土地使用权人可以是任何自然人、法人和其他组织
3、集体土地使用权人
一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。
4、土地他项权利人
可以是自然人、法人和其他组织。