2012年土地登记代理人考试：执业风险及防范2

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强化土地登记代理行业的行政管理及行业自律管理
一是行政管理。规范化、法制化的土地登记代理，能提高政府行政效率，促进土地市场信息的交流，在土地市场建设进程中发挥着举足轻重的作用。因此，作为管理机关的各级国土资源管理部门，应积极支持土地登记代理工作，加强行政管理。如建立土地登记自我举证制度，把土地登记工作中的一些技术性、业务性工作从行政职能中分离出来，减少登记环节，推向社会，由登记代理机构承担。此外还应逐步增加土地登记代理人的可做业务，拓宽代理市场，通过严格土地依法登记，明晰土地产权，为土地登记代理创造良好的执业环境，促使其规范运作和健康发展。我考网(www．woexam。com)
二是行业自律管理。一是建立和完善行业自律管理体制，为土地登记代理行业的发展提供组织保证;二是根据本地区实际情况，建立健全管理制度和管理办法，为土地登记代理行业的发展提供制度保证;三是规范从业人员的执业行为，提高土地登记代理行业的服务意识和服务水平。笔者认为，可借鉴日本司法代书制度，设立土地登记代理人联合会，具体负责土地登记代理人的注册和统一的继续教育和管理，并向政府提出土地登记代理业务制度方面的建议，参与行业政策的制定。在此基础上下设公共委托登记代理协会，负责承担政府部门、其他公益事业单位的代理工作。只有符合条件并加入该协会，接受协会管理的土地登记代理机构方可经营公共委托的代理业务，未加入协会的代理机构只能受理一般私人或者法人的委托业务。
加强内部制度建设，建立严格的质量监控体系
土地代理机构要尽快建立健全包括土地登记代理管理办法、操作规范、工作底稿、业务、人事、办公、财务等各项管理制度，有了这些制度，管理便有章可循、有据可依。只有这样，代理机构才能最大限度地降低自已的执业风险，在激烈的市场竞争中赢得主动。为规避土地登记代理活动中可能产生的纠纷，降低土地登记代理执业风险，应尤其重视以下几个方面：
一是签订规范的代理合同。土地登记代理人应和委托人签订规范的代理合同，以明确双方各自的权利义务、代理范围及连带责任。同时代理事项和收费标准也要有一个明确的约定，以免在履约或发生纠纷时，因法律界定不明而引发执业风险。在这方面，政府或土地登记代理行业协会也可以制订符合合同规范的示范合同文本，加以推广。
二是制定服务标准，明确服务内容和要求。土地登记代理行业的服务标准是土地登记代理人为委托人提供服务的行为准则依据。同时又是土地登记代理人应当履行的合同义务。制定符合市场条件、行为准则、各方利益的服务标准，是维护代理人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高土地登记代理行业的执业水平，树立良好的执业形象。
三是告知必要的代理活动事项，利于委托人监督。委托人应当对土地登记代理人的资格条件、信用能力、服务标准、合同的内容、签约条件、履行方式等内容具有知情权。土地登记代理人应当以公开的告知方式告知委托人，并在合同订立前让委托人知晓。避免委托人在不了解、不知情或受到不当引导的情况下做出影响自已权益的决定，进而造成合同纠纷。
四是加强代理机构内部的质量控制，树立风险意识。代理机构要把执业质量控制贯穿于代理全过程。在业务承接、代理协议的签订、人员委派、检查、监督、复核等方面制定切实可行的管理办法，保证各个环节都能得到有效控制。
构建土地登记代理诚信体系www.examｗ.com
构建土地登记代理行业诚信体系应把握如下原则：
一是坚持职业操守，做到客观公正。要明确规定对于风险较大、可能导致严重偏离正常范围的业务，可以拒接。对于委托人的违法指令，土地登记代理人有权拒绝执行。
二是坚持诚信为本，树立品牌意识。土地登记代理机构在实际运作过程中要信守“麦肯锡”的经营原则：“不承揽没有能力承办的业务”，量能承担，不变相超范围经营;坚持用户利益至上，树立品牌意识和“不为有限的收入承担无限的市场风险和法律风险”的经营理念。
引入职业责任风险保障机制
目前，北京、上海等大中城市对注册会计师、房地产估价师等执业人员实行了职业责任保险制度，这给防范土地登记代理的执业风险提供了新的思路和方法，即建立土地登记代理人职业责任保险制度。执业责任保险从土地登记代理人执业登记注册环节就应开始建立，包括两项内容：一是个人执业责任风险保险金，二是机构执业责任风险保险基金。建立必要的风险保险制度，在执业风险实际发生时对保护执业人员的利益将起到积极作用。