2012年土地登记代理人辅导：代理实务(3)

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(二)我国土地登记历史沿革
我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础，和封建政府的立国之本。据史料记载，早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，制赋则的记载，已开创清理地籍订定赋则之先河。并设置了名曰“太常”的负责绘制人文地理图、丈量划分田地的官员。《周礼》、《禹贡》等书都有关于土地分类和土地评价思想的记载。
秦始皇曾大规模清查地籍，“令黔首自实田”。黔首自实田，是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的办法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自实田”，即令平民自报所占土地面积，自报耕地面积、土地产量及大小人丁。所报内容由乡出人审查核实，并统一评定产量，计算每户应纳税额，最后登记入册，上报到县，经批准后，即按登记数征收。此前著名的改革家商鞅还在秦国推行了包括土地制度在内的改革。提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”就是对土地进行全面的调查核算，以作为制定土地政策的客观依据;“定分”就是用法律形式确认地主或平民对土地占有的“名分”，确认土地所有权。这些实际上都是土地登记的内容。
宋代有量田之事，则方田与首实两法，同时并举。北宋的王安石在发起并实施著名的变法中规定：(1)以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界;(2)每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证;(3)以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。此做法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。
元代行经理之法。经理法是元时清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采纳铁木迭奏议，实行经理法。通过张榜，做到家喻户晓。限40天内，各家将所有田产及应纳田赋自行向官府呈报。并规定若有隐瞒，许人告发，告发属实，或杖或流，所隐田产没收归官。
明朝初期，令民自实田，汇为图籍。朱元璋举行了大规模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘块，要求业主登记、定税、编制图册。把全国各个地区被分割成零碎小块的土地，都按地权所有将其四至、形状、土质等级等详细地登记下来，形成了具有历史意义的鱼鳞图册和赋役黄册制度，完成了六百年来若干朝代若干政治家所不能做到的事情。
清朝进行了大量的地形测量和地图编绘工作中 华 考 试 网。康熙四年(1665年)，各地奉文清丈，历时五年，填造鱼鳞图册，归户办粮。为在全国推行地丁合一、摊丁入亩提供了条件，为“康乾盛世”创造了基础。
辛亥革命结束了中国两千多年的帝制，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”;1922年颁布“不动产登记条例”;1927年开始注意土地测量和登记; 1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如，明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权;土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。
同期，中国共产党一直高度重视农民的土地问题，把土地登记工作摆在重要位置。1921年7月中共“一大”通过的党纲中提出了土地问题;1927年中共“五大”通过《土地问题决议案》;1928年中华苏维埃政府颁布《井岗山土地法》;1929年出台《兴国土地法》;1931年中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权。1931年11月27日，中央土地人民委员会(土地部)在瑞金成立，设立“调查登记局”;1947年7月，中共中央制定了《中国土地法大纲》;1949年11月7日，中央人民政府内务部正式成立地政司，把土地清丈、登记、土地证发放作为重要职能。1950年，颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系;1953年6月，中央人民政府委员会通过了《中华人民共和国土地改革法》;1982年5月，决定农业部下设土地管理局，开始在不同类型的县开展了土地调查、土地登记、土地统计工作试点工作;1986年6月25日，《中华人民共和国土地管理法》公布，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证规定;1986年8月1日，国家土地管理局正式成立。设立了地籍管理司等职能司室，统一管理城乡地籍工作，新的土地登记制度开始构建。1998年4月8日，国务院机构改革组建国土资源部，内设地籍管理司，组织指导土地登记是其重要职能之一。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议通过修订后的《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。目前，已初步形成了包括土地登记持证上岗制度、土地证书定期查验制度、土地登记公开查询制度、土地登记代理制度等在内的土地登记工作制度。土地登记工作开始向依法有序的法制化、规范化和信息化的方向发展。