2012年土地登记代理人辅导：代理实务(6)

会计考友

第三节 我国土地登记的法律依据及效力
一、土地登记的法律依据
(一)实体法律依据
土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。如《中华人民共和国宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”是关于土地登记最根本的实体法律依据。
由于土地是人类生产和生活的载体，任何社会经济活动都必然涉及土地利用，相应有许多法律法规都包含有关于土地权利的内容。如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》等，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》等。因关于土地登记实体法律依据内容繁多，专门的考试辅导教材——《土地权利理论与方法》一书中进行了详细的阐述，本书就不再详列。
(二)程序法律依据
土地登记的程序法律依据是指包含有规定土地登记的程序性内容的法律、法规和规定。如《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”。中 华 考 试 网
关于我国土地登记的程序法律依据，主要有《中华人民共和国土地管理法》第十一条;《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十、六十一、六十二条;《中华人民共和国担保法》第四十二条;《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四、五、六、七条，以及原国家土地管理局《土地登记规则》、国土资源部《土地权属争议调查处理办法》等。具体请详阅《土地权利理论与方法》一书中的有关内容。这里重点介绍一下《土地登记规则》。
《土地登记规则》是我国最重要的一部关于土地登记程序的规定，也是现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件。1989年11月18日由原国家土地管理局颁布施行;之后经过补充和修改，于1995年12月28日重新印发，1996年2月1日起施行。全文共八章七十八条。包括总则，初始土地登记，土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记，土地登记文件资料，附则。在土地登记中，无论土地权利人申请该权利登记，还是土地登记机关注册登记、颁发证书，土地登记代理机构代理登记，都必须严格遵守《土地登记规则》，这是土地登记工作顺利进行的重要保障和依据。
二、土地登记的效力
所谓土地登记的效力，就是指进行土地登记产生的法律后果。这也是每一个土地权利人极为关心的问题。即一块土地上的权利是否必须登记，土地登记与否对土地权利的保护有什么不同。
由于我国恢复土地登记制度时间较短，特别是由于我国物权法至今没有出台，因此，按照现行法律规定，有关我国土地登记的效力问题并不十分明确。