2012年土地登记代理人辅导：土地登记代理实务10

会计考友

在什么情况下，国企改革划拨土地使用权可以采取保留划拨方式处置？
根据《国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定》第8条的规定，国有企业改革有下面四种情况的，可以采取保留划拨方式处置土地使用权：一是继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外。这主要是为了与《城市房地产管理法》相衔接，从土地用途上考虑，支持这类企业进行改革。二是国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的。三是在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业。四是国有企业改造或改组为国有独资公司的。wｗw.ExamＷ.CoM
在上述第二、三、四种情形中，虽然企业可以采取保留划拨方式处置土地使用权，但保留划拨用地方式的期限不能超过五年。主要的考虑是，既要充分照顾到国有企业改革的困难，为其提供较为宽松的环境，同时又要适应社会主义市场经济的要求，促进现代企业制度的建立和发展
划拨土地使用权采取什么（入股）方式处置？
国家以土地使用权作价出资（入股）实际是国家将企业本应上缴的出让金投入到企业，进入企业股本，其实质是国家向企业的一种投资行为。土地从实物形态转变到价值形态，而后再转变到国家股权，国有土地资产并没有流失，但投资本身具有一定的风险性，国家要以其出资为限承担相应的民事责任。这种处置方式解决了改制企业无力支付出让金而又要利用其所占用的土地搞活企业的难题、有利于盘活企业存量土地资产和优化配置土地资源。
这种处置方式虽然可以使企业免去缴纳出让金的负担，但从长远看，企业为此付出的经济代价要高于出让金和土地租金，特别是这种处置方式对政企分开会产生一定的负面影响。因此，《国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定》对这种处置方式给予了一定限制。根据国家产业政策，这种方式主要适用于由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，以及改造或改组为有限责任公司、股份有限公司和组建企业集团的土地使用权的处置。
改革划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置？www.Examw.com
目前，国家对国有企业改革中划拨土地使用权以出让方式处置的规定，主要分为两种情况：一是规定必须以出让方式予以处置，二是规定可以在出让方式和租赁方式之间有选择的对土地使用权进行处置。这主要考虑到，一方面如果让企业一律以出让方式处置土地使用权，企业改革可能要付出较大经济代价，企业的承受能力有限；另一方面又要提倡企业在尽可能的情况下以出让等有偿方式处置土地使用权，在推动国有企业改革的进程中促进土地使用制度改革。
首先，国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。
其次，国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建为企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的，按规定既可以采取出让方式，也可以采取租赁方式处置土地使用权。这里包含两层含义：一是上述企业进行改革，企业可以采取出让或租赁方式处置土地使用权，二是上述企业除这两种方式外，不能采取其他方式处置土地使用权。