2012年土地登记代理实务：征地补偿模式选择

会计考友

征地补偿模式选择
根据我国现行制度，农业人口与城市人口仍有着一些根本的差别。农业人口以农业为基本职业，虽然不能享受城市人口在粮食供应(这一点目前已没有多少实质意义)、教育、就业、养老等方面的社会福利，但可以按农村集体经济组织为单位拥有土地的所有权，还可以按家庭为单位无偿拥有宅基地、自留地(山)的使用权以及承包地(山)的经营权，在这种情况下，土地征用，使农民失去了其作为农业人口的基本利益，因此，如以等价交换为原则进行征地补偿，就应考虑农民在土地资产和人口性质方面的双重损失。具体而言，农地征用补偿有两种模式可供选择：
一是不完全货币化模式，即以货币补偿和劳动力安置相结合的补偿模式。其中，货币补偿部分包括土地补偿、房屋补偿和青苗补偿。其中，土地补偿按被征用土地的原有用途(作为农业用地)来核定的。劳动力安置就是给予被征地农民以城市人口的基本权利，主要是两个方面，一是将其户口转为城市户口，二是进行就业安置。
二是完全货币化模式。被征用的农业用地，大多已具备用作城市建设用地的潜力，这两种用途下的土地具有差异悬殊的价值。如果按被征地潜在最高最佳用途下所具有的土地价值给农民以补偿，即已完全实现了被征地的等价交换。www.Examw.com
相应地，国家不必再对被征地上的农业人口进行就业安置，但是，根据我国目前的户籍制度，仍需对被征地的农业人口进行户口转换。以上第一种模式是我国长期以来所采用的，它适应于我国传统的劳动人事管理制度，在这一模式下，征地方支付相对较低的经济代价便可获得土地。但随着经济体制改革和市场经济的发展，城市就业岗位的市场性增强，稳定性下降，"就业安置"的含金量已变得越来越不确定。与此同时，或暗或明的集体非农建设用地流转，又给一些农村集体经济组织带来了丰厚的经济收益。相形之下，不完全货币化补偿模式下的征地补偿，就显得非常低廉，很容易使被征地农民感到不满。从操作方面来讲，这一模式也有很大的难度。因为随着市场经济的进一步发展，城市就业岗位的配置和取得，主要由劳动力市场来调节，用地单位乃至政府都缺乏充分的支配能力，难以对被征地上的劳动力进行及时、合理的安置，即使政府运用行政权力强制安置"征地工"，也不能有效保证其就业和收入的稳定性。在一些地区"征地工"就业后立即下岗的现象就是明证。所以不完全货币化模式下的征地补偿容易引起纠纷。相对而言，第二种模式更能体现等价交换的原则，因而更加适应市场经济的环境，操作上具有更大的可行性。
当然，由于我国经济体制改革和市场经济发展的不平衡性，以上两种模式适用程度也存在着地域差异性。我们认为，对于经济发展水平和城市化水平不太高，城乡差别较大的地区，可继续采用第一种模式，而在经济较发达的地区，适宜采用第二种模式。当然，时间上可以有一个渐进过程。