2012年土地登记代理实务：土地补偿费的定量测算方法

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土地补偿费的定量测算方法
1、不完全货币化模式下的定量测算方法
在不完全货币化的征地补偿模式下，土地补偿应根据被征土地的现状用途来核算。最恰当的核算方法是房地产估价的收益法，即将被征地在现状用途下的货币收益资本化。www.Examw.com
可采取收益法中一种较简便的形式--收益倍数法，即将被征地的年毛收益乘以某个乘数，来确定其补偿额。所谓年毛收益可以以该被征地的年产值来代替，为了剔除农业生产受自然因素影响而出现产值年际之间不稳定的情况，可取其征地前三年产值的平均值。数据来源应以被征地所在的最小农业生产单位为依据。即如果被征地完全在一个村民小组之内的，按所在村民小组的平均农业产值为依据，如果被征地跨不同的村民小组，但属于同一个村民委员会的，按所在村的平均农业产值为依据。收益倍数是房地产价格与年毛收益的比值，在此，应是指被征地现状用途价值与其年产值的比值。从估价理论上讲，它不是由估价人员主观认定的，而是由市场机制的作用而形成的。因此，估价时必须调查被估房地产所在地区同类房地产的价格和毛收益(或租金)，再计算而得。由于目前我国的土地补偿费主要根据政策制定，并受许多人为因素的影响，存在很多不合理的状况，因此这个收益倍数不宜采用估价中的常规方法来确定。
相对而言，目前，集体非农建设用地流转行为的市场性更强，其一次性出让价格与按年出租租金之间的比值基本上由市场机制来调节确定，在一定程度上反映了同一用途下的土地价格与租金之间的关系，因此核算土地补偿费时的收益倍数可参照这一比值来确定。
2、完全货币化模式下的定量测算方法中华考试网
完全货币化模式的征地补偿实质上是被征农地的正常市场价值，也就是其最高最佳用途下效用的货币化。因此，评估其土地补偿费可采用市场比较法和假设开发法。
市场比较法依据房地产价格形成的替代原理，对买卖双方都有很强的说服力。具体而言，就是选取被征地同一供需圈1内，且用途与被征地最高最佳用途相同(或相似)的其他已成交地块，依据它们的成交价格，并修正由于它们与被征地在交易情况、时间因素、区域因素和个别因素四方面差异所产生的价格差异，从而得出被征地的正常市场价格，以此来确定土地补偿费。实际操作中可选取土地流转的成交实例作为比较案例。运用假设开发法评估土地补偿费，即按照被征地的最高最佳开发利用方向估算其开发后可实现的总价值，再扣减除了土地取得成本以外的全部开发成本和正常开发利润，余额即为按被征地正常市场价值应付的土地补偿费。