2012年土地登记代理实务：分摊共用地三种分摊方案

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已购公有住房共用宗地面积的三种分摊方案
已购公有住房每户的土地使用面积，由独立使用面积和分摊面积两部分组成。
这里所称的分摊面积，是指每套房分摊的共用宗地面积。
共用宗地面积，是指最终确定的小区土地使用面积(宗地面积)减去分户独立使用面积之和的剩余部分。
方案一：两步分摊
共用宗地面积的分摊分两步进行：考试用书
第一步，按照第幢住宅楼建筑占地面积(减去独立使用面积)占宗地内总建筑占地面积的比例分摊到住宅楼。
第二步，按照每户建筑面积(或使用面积)占整幢住宅楼总建筑面积(或使用面积)的比例分摊到户。用公式表示为：
每户土地使用权面积=独立使用面积+每户分摊面积
每户分摊面积=所在住宅楼分摊面积×该套房的建筑面积(或使用面积)/所在住宅楼总建筑面积(或总使用面积)
所在住宅楼分摊面积=共用宗地面积×所在住宅楼建筑占地面积/宗地内住宅楼建筑占地面积总和
共用宗地面积=宗地面积-独立使用面积之和
方案二：一步分摊
共用宗地面积的分摊，按照每户建筑面积(或使用面积)占小区内所有住宅楼合计的总建筑面积(或使用面积)的比例分摊到户。用公式表示为：
每户土地使用权面积=独立使用面积+每户分摊面积
每户分摊面积=共用宗地面积×该户建筑面积/宗地内所有住宅楼合计的总建筑面积考试用书
共用宗地面积=宗地面积-独立使用面积之和
方案三：带系数一步分摊
共用宗地面积的分摊，按照每户折减建筑面积(或使用面积)占小区内所有住宅楼合计的总折减建筑面积(或使用面积)的比例分摊到户。
这里所谓的每户折减建筑面积，是指在每户的建筑面积上乘以一个按住宅楼层数给定的系数。小区内每户折减建筑面积之和即为总折减建筑面积。用公式表示为：
每户土地使用权面积=独立使用面积+每户分摊面积
每户分摊面积=共用宗地面积×该户折减建筑面积/宗地内所有住宅楼合计的总折减建筑面积
共用宗地面积=宗地面积-独立使用面积之和
每户折减建筑面积=每户建筑面积×按住宅楼层数给定的系数
宗地内所有住宅楼合计的总折减建筑面积=每户折减建筑面积之和
带系数一步分摊方案主要仍以建筑面积为分摊的基准，在小区物业类型单一的情形下，与方案二即一步分摊方案没有显著差别，但它也能够合理地适用于一个小区公用宗地内同时存在低层住宅楼和高层住宅楼时的情形。在这种情形下，若完全按照建筑面积分摊共用宗地面积(方案二的方法)，高层住宅楼的住户会因为跟低层住宅楼的住户以一样的“土地使用面积/建筑面积”比例分摊土地使用面积而“吃亏”。
为此，理论上可以对不同层数的住宅楼实行不同的折减系数，住宅楼层数越高，折减系数越小，从而平衡高层住宅楼和低层住宅楼之间分摊不公平的问题。