2012年土地登记代理实务：新时期城市基准地价更新与应用问题研究（1）

会计考友

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级土地或匀质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估价时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的公示地价之一，是目前我国地价评估的基础。为了提高我国城市土地价格评估的水平，加强对城市土地这一重要国有资产的管理，引导和促进城市土地交易和房地产市场健康有序地发展，如何科学、合理和适时地进行基准地价更新，充分发挥基准地价的应用价值，仍然需要认真研究。
一、我国城市土地利用和管理的特征
基准地价更新是根据城镇土地的自然、经济属性及市场变化情况，在新的基准日期对原来的城镇土地基准地价进行重新评定。进行基准地价更新，首先要认真研究在我国目前进入经济快速增长阶段后城市化和城市建设的发展规律，提高对城市土地开发、利用和管理特征的认识，使基准地价更新能够适应城市社会经济发展的需要。
改革开放以来，随着我国城市土地使用制度改革和住房制度改革的深入，各地城市土地交易和房地产交易日益增多，土地市场和房地产市场正在逐步走向完善，城市土地开发利用受到市场机制的驱动越来越明显，城市土地管理的环境和管理方式也发生了重要的变化。
主要表现为：
1.城市化发展要求城乡土地统一管理
城市化是生产力发展的结果，是实现现代化的必然选择。我国目前正处在城市化快速发展阶段，土地管理要适应城市化发展的新形势，必须要打破过去城乡土地管理分割的格局，对城乡土地实行统一管理，不仅要保障城市建设用地的合理供给，也要努力实现耕地总量的占补平衡。要认真研究城市土地的集约利用的方式和途径，控制总量，盘活存量，用好增量，实行严格的土地用途管制。
2.城市规划的实施要发挥市场机制的作用转自:考试网 - [woexam.Com]
改革开放以来，我国城市规划的思想和方法发生了巨大的变革。城市规划由过去的单纯的城市建设设计功能，向着城市规划、管理、经营相结合的方向发展。随着社会主义市场经济体制的建立，城市规划的实施，不能完全依靠行政手段。要运用城市营销和经营策略，以土地的开发潜力和前景来吸引投资;通过加强地价管理，利用城市土地级差收益杠杆，来促进城市产业经济结构升级和生产布局的合理调整。城市土地开发和城市建设要充分发挥市场机制的作用。
3.城市环境建设的重要性获得了共识
随着经济的发展，我国人民群众的物质和文化生活水平得到了显著提高，人们的环境生态意识和健康要求日益强烈。城市土地开发不能只看到生产性用地或经营性用地出让、转让带来的巨大经济收益，而且要充分认识到环境也是生产力，城市环境建设用地和公共设施用地的保障供给和超前开发，有利于城市土地资产的整体增值，对于城市发展具有十分重要的作用，是提高城市综合竞争力和保证城市可持续发展的有效途径。
4.城市土地管理要实现资源管理和资产管理相结合
城市土地是重要的国有资产，是城市建设和发展的资本。城市土地管理必须资源管理和资产管理相结合，在集约利用城市土地资源的同时，实现城市土地资产的保值和增值。在我国公有制为主体，多种所有制并存的情况下，城市土地管理既要注意防止国有资产的流失，也要注意发挥社会主义土地公有制的优越性。通过深化地价、税收和财政管理关系的认识，科学地制定合理的地价政策，使地价管理在优化投资环境，增强城市竞争实力，扩大财政收入，降低生产成本和提高人民群众生活消费水平等方面能够协调兼顾，努力促进社会公平和和谐发展。
5.加入WTO后城市土地供给与开发的竞争性增强
我国已经加入WTO，全球经济一体化对我国社会经济发展的影响空前扩大。加入WIO，一方面可能给我国城市土地开发带来巨大的市场需求，同时也使得许多的国际贸易规则需要进一步落实。我国现行的一些城市土地开发利用和管理政策，有的已经不适应加入WTO的新形势。城市土地供给，应当按照公平、公开、公正的原则，更加多地通过招标、拍卖等方式进行出让，行政划拨用地将更加严格地控制其使用范围，协议出让土地因为可能存在某些非竞争性因素，将逐步减少。加入WTO后，城市土地交易透明度的明显增加，不仅要求政府土地管理部门要减少对城市土地交易的直接干预，要更加多地通过土地利用政策和法规(特别是地价政策)对城市土地市场进行宏观调控，而且也要求城市土地评估机构要科学、合理和负责地进行地价评估，地价评估技术和水平将直接影响着每个城市土地评估机构的市场生存能力。