2012年土地登记代理实务：新时期城市基准地价更新与应用问题研究（2）

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三、城市基准地价更新的途径与方法
1.按照基准地价的定义来计算基准地价
对城市基准地价的测算，根据其定义，应当把握两点。
1)基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型，基准地价和其它类型的地价具有本质上的同性，即地价是地租的资本化。因此，基准地价的测算和其他地价的测算一样，可以遵循三种基本途径进行。
①以土地收益为依据，求取地价。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P为土地价格，A为土地收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年期。
②按照等价交换原则，根据替代原理地价形成原理，求取地价。即：P= P0 ×K 式中，P为基准地价，此为市场上同样使用效用土地的基准地价，K为评估对象与比较案例的价格比较修正系数。
③按照成本构成原理，计算地价。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P为基准地价，V1为土地取得费用(征地安置、补偿费或者拆迁安置、补偿费)，V2为土地开发成本，V3为土地开发投资利息，V4为土地开发投资利润，V5为土地所有者权益。
2)基准地价是城市土地定级单元或者匀质单元的区域平均地价。式中，P为基准地价，只为土地交易样点价格修正后的标准地价或者标准宗地地价，N是城市土地定级单元或者匀质单元区域范围的土地交易样点或标准宗地的总个数。如果Pi为城市土地的区片价格，那么N就是城市土地定级单元内所包括的地价区片数量。
2.按照城市土地基准地价研究的途径进行基准地价更新
1)利用土地级差收益重新计算基准地价在城市土地定级或匀质区域划分的基础上，运用多因素综合评价方法和级差地租测算模型，求得城市土地的绝对地租和级差地租，再将地租还原为地价。数学模型为：
a) Ini=A(1+r)x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini为第n级土地上样本单位面积的土地收益;Yni为第 n级土地上样本单位面积利润， A为常数， r为利润级差系数， □ln为第n级土地级别指数或者单元土地质量指数，□2每平方米土地上标准资金占有量，□3每平方米土地上标准工资占有量,b0为回归方程常数人，b2,b3分别为资本和劳动力投入的回归系数，V为回归方程误差项。其中，Rli为某一土地用途样点单位土地面积年租金，Pli为与租赁价格质量相同的宗地单位面积售价，M为某一土地级别土地样本数。
2)利用市场交易地价资料重新计算基准地价25在城市土地定级或匀质区域划分的基础上，用区域或级别内可利用的不同用途交易样点地价修正后的标准地价的平均值，作为该区域或级别的基准地价。式中，P为基准地价，Pi为土地交易样点价格修正后的标准地价或者标准宗地地价，N是城市土地定级单元或者匀质单元区域范围的土地交易样点或标准宗地的总个数。
3)以城市土地定级或者匀质区域的划分为基础，利用标准宗地价格(标定地价)和地价指数进行基准地价更新。其计算公式为：P = PO × K/KO式中，P为更新后基准地价，P0为更新前基准地价，K0和K分别为基准地价更新前、后的地价指数。