2012年土地登记代理人考试：转让、出让、抵押的条件

会计考友

基本条件有三个：付清全部地价款、取得土地使用证和建设投资达到25%。这里面比较难掌握的就是建设投资达到25%。过去比较宽松的时候，拆平了，拆迁投资肯定达到总投资的25%以上，一般都办理登记，没有任何手续费。登记表上面有转让合同，转让的金额是合理的，国土房管局就办登记，但转让过程要纳3%的税。假如开发的项目已经预售了，就不再办土地转让，因为预售本身是一种转让行为，已经跟买家签订了预售合同，双方已经有了经济合同的关系，这时候再把土地从甲转给乙，不是不行，但是前期的预售合同都要变成乙才行，否则主体就出现矛盾了。整体转让是在出让处办理转让登记，如果是预售的转让行为都是在市场预售处给预售许可证。建设投资是指工程建设投资，不含其他费用，所以一定要有一个结构的形象，结构起来之后才有权利说土地转让的问题。
抵押是取得土地使用证以后开发商跟银行之间的经济关系。国土房管局只是依照法定的程序给办理登记，在具体操作过程中，有一些情况是变通处理的。比如，危旧房改造，拆迁量非常大，地价也交够40%了，还没有土地证，没有钱了，希望到银行贷款，把地价交了，但是交不清地价又没法融资，办不了登记，银行又打不了钱，就成了一个死扣。为了支持危改，想出的办法是银行和土地管理部门和商家签一个监管协议。监管协议主要内容是银行必须保证贷款的第一笔直接打到地价款账户。房地局把账算清了，接着就发土地证，就可以运作了。这需要三家协调沟通，一开始时，有一个临时证，签了监管协议以后，先办一个初步的登记，银行就打钱了，打钱以后再给一个正式证。