2012年土地登记代理人考试指导：什么是剩余法

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剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。
剩余法是一种科学实用的估价方法。剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
计算公式：
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商利润
根据剩余法估价的原理和特点，剩余法估价的程序为：
(1)调查清楚待估宗地的基本情况;中 华 考 试 网
(2)确定土地的最佳开发利用方式;
(3)估计开发完成后的不动产总价;
(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等;
(5)测算土地价格。
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：
(1)待开发土地的估价;
(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价;
(3)仅将土地或房产整理成供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地或房产价格，建筑费用为整理费用;
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。