2012年土地登记代理人考试指导：什么是市场比较法

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市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法的理论依据是替代原则。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致。市场比较法正是以替代原理为主要理论依据。
市场比较法的基本公式为：
PD=PB×A×B×D×E
式中：PD—待估宗地价格;
PB—比较案例宗地价格;来自www.Examw.com
A=待估宗地情况指数/比较案例情况指数
=正常案例情况指数/比较案例宗地情况指数;
B=待估宗地估价日地价指数/比较案例宗地交易
日地价指数;
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数;
E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个
别因素条件指数。
市场比较法估价程序如下图所示：
收集交易资料
↓
确定比较交易案例
↓
进行市场交易情况修正
↓
期日修正
↓
区域、个别因素修正
↓
使用年限修正
↓
容积率修正
↓
土地价格的确定
市场比较法可以运用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。由于市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以市场比较法仅适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。