2012年土地登记代理人考试指导：土地登记及其登记机构

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土地登记及其登记机构
土地登记是指专门的产权登记机关对土地权利人、土地权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和土地面积、用途、坐落、四至等，在专门的簿册中进行记载的一种法律制度。
土地是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。
(物权属于可以要求世间一切人对其标的物的支配状态予以尊重的权利，一切人均负有不得侵害该直接支配状态的义务，物权人可以对任何人主张其权利，称为绝对权或对世权。)
登记涉及到登记机关和登记申请人。
登记机关在各个国家不尽一致。国外大致有两种模式：
一种是设立专门的登记机关，如日本的登记所；
一种是由法院或其他司法机关充任，如美国的地方法院即办理土地产权登记。
而我国现行模式可谓是第三种模式，即由土地行政管理部门担任登记机关。
登记申请人为土地所有权人、使用权人、他项权人甚至是其他与登记土地有利害关系的人。可以说凡是到登记机关申请过户登记、变更登记、撤销登记等登记行为的即为登记申请人。登记机关对于有充分依据的产权即予以确认和登记。
由于土地登记机关不同，就影响到土地登记本身的功能或作用。如果土地登记机关本身是服务于财产所有权人和整个社会的公共机构，那么它的主要职能是确认和公开财产所有权等物权，仅仅是为了便利当事人了解土地权属状况，节约当事人的交易成本，并维护交易安全。但是，如果登记机关为行政机关，那么就存在一个管理职能，一方面通过权属登记为土地规划、税收提供依据；另一方面通过对土地产权取得、变更真实性、合法性的审查，起到干预交易、维护地产交易秩序的作用。
由于我国目前登记制度过分强调行政管理职能，使其本应有的确认和公示功能发挥不足，因此，我国学者建议对我国行政机关充当登记机关的制度应加以改革，详细讨论在本章最后一节。