2012年土地登记代理人考试指导：土地登记的基本制度

会计考友

土地登记的基本制度
土地登记登记在登记簿上，这种登记簿即为不动产登记簿。这种登记簿是表征（表示）土地物权的根据。
它保存于土地登记机关，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。
依照不动产登记簿，登记机关要向土地产权人颁发土地权属证书。当权属证书内容与不动产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。因此，土地权属证书是权利人对外表明其享有地产物权的初步证据；权属证书并不属于有价证券范畴，它的移转并不能够代表其上的权利的移转。
登记机关虽然是经过严格审查才进行各种登记并颁发证书的，但是，登记机关只是依据登记申请人提交的材料作出登记与不登记的决定、当这些材料被证明是虚假或无效时，登记簿上的权利人和事实的权利人就可能不一致。在这种情况下，法律往往赋予真实权利人更正登记或异议登记申请权。但是，在登记簿上的登记被注销或修改前，登记簿上的记载事项即被推定为正确，登记簿上的权利人即被推定为真正的权利人。这被称为登记的公信力。
登记机关颁发的权属证书一般与登记簿一致，但是，由于权属证书本身存在伪造、变造、涂改等的可能性，因此。这就有可能导致权属证书也可能与登记簿不一致。因此，在进行交易时。最好是查阅登记簿，而不是仅凭权属证书就进行交易。权属证书仅仅提供给交易人证书上记载的权利人具有权利的初步证据。由于权属证书是登记机关依据登记簿颁发的，在被证明是虚假伪造前也被认为是与登记簿一致，因此，在某种意义上赋予登记簿具有公信力，实际上也在某种程度上赋予权属证书以公信力（以下我们即是在这种意义上使用公信力）。