2013年土地登记代理人考试指导：登记效力的两种规则

会计考友

登记效力的两种规则[/B]
各国基本上均存在不动产登记，但对登记效力采取的规则却不尽相同。根据登记是否具有强制性，可将登记划分为强制登记和自愿登记两种。
强制登记是指在一国范围内不动产取得、移转、变动均需要取得登记，不登记即不发生取得物权的效力（即使受让人事实上占有客体物，但在法律上不认为取得所有权）。强制登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性，唯有取得登记才能取得物权。这种登记也可以称为权利登记或物权登记[/B]。
自愿登记是法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记。而由当事人自愿选择登记的一种登记制度。这种登记制度下，合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人的效力（即可以排斥第三人，取得所有权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权的手段，而不能得出没有登记即不享有物权的结论。因此，一般认为，这种登记只是一种证明手段或方式，也被称为契据登记。
强制登记制以德国为代表，我国亦采取强制登记制。在强制登记制度下，登记具有普遍性，一切物权取得和变动均须获得登记，因此可以建立起关于登记簿的公信力原则[/B]。按照这种制度，在登记权利与实际权利不一致情形下，法律优先保护登记权利。第三人完全可以信赖不动产登记簿而与“权利人”交易；在该“权利人”实际不享有权利时，第三人仍然可以取得权利。同样，在交易中先完成登记的交易人，首先获得权利，即凭不动产登记簿公信力取得权利。
而在英美法国家，不动产登记不具有强制性，当事人可以选择登记，也可以选择不登记。这样，并不是所有的不动产通过登记来表征权利，其他方式如占有和其他权利证书仍然具有表征功能。这样，普遍的表征不动产物权的登记制度并没有建立起来。
我国采取强制登记制，且登记为权利登记。我国的不动产（土地和房屋）均须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书作为权利凭证（所有权或使用权）。在我国，当事人完全可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动；凡信赖登记簿而为的法律行为即受到法律保护。因此，只有经登记才能获得不动产物权。