2013年土地登记代理人考试辅导房地产登记制度问题

会计考友

目前房地产登记制度的问题
由于我国的房地产制度是随着体制改革的推进不断进行的，加上过去遗留下的私房体制，使我国的房地产产权登记管理体制存在着需要改进的地方。最主要的问题表现为：
  
（l）没有形成统一的不动产登记机关
l我国的土地登记和房屋的物权登记在不同的机关，土地登记在土地行政部门，房屋登记在房产管理部门。房屋登记在房产管理部门确立于1983年《城市私有房屋管理条例》。该条例第5条明确规定，城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地产管理机关（以不简称房管机关）依照本条例管理。由此确立了房管机关登记房屋产权的规范；1986年制定的《土地管理法》第5条确立了国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。  
  
而1991年国务院颁布的《土地管理法实施条例》在坚持这一原则基础上进一步明确：集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发《国有土地使用证》，确认使用权。土地证书式样由国家土地管理局统一制定。
  
1995年《城市房地产管理法》第60条仍然维持这样一种格局。该条规定，出让或划拨方式取得的土地使用权，由县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书；在依法取得的土地上建成的房屋，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。虽然该法第62条授权地方政府可以设立一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，但是，目前只有深圳和上海等少数城市实施“两证合一”，全国大部分地区历史地形成了土地房屋管理分属政府不同职能部门的格局，房产、地产分别登记，手续繁杂重复，耗费时间与物力；而且容易导致房地产权主体不一致问题。  
（2）不动产登记制度发生作用的范围仅限于城市
目前我国有关不动产登记制度的法律法规的适用范围只适用于城市，关于房屋或房地产权登记的规定只适从于城市或城镇。而农村现在普遍对宅基地颁发宅基地使用权证。而农村房屋的产权登记则成为被遗忘的角落。改革开放，农村出现商品房，农村房屋买卖抵押等增多，而有关农村房屋产权的管理在法律法规规章方面基本上仍是空白。之所以出现这样的情形，一个客就原因是由于农村的房屋相对比较稳定，农民自建房屋主要是为了居住，而不是为了出卖，进行房产登记的必要性就不强烈了。但这里还有另一个原因，即农村和城市房屋因土地归属不同及其城乡人口身份性质等原因而性质不同，不能纳入到统一房地产市场中交易流转。  
（3）房屋转移登记的效力不明确
房屋转移登记是原房屋所有权人消灭所有权，新所有权人取得所有权的公示，是属于权利登记。究其原因，主要是由于法律法规对此问题没有作出明确的规范、以致在司法解释中将过户登记解释为合同的生效要件。遂成不成文的规范被普遍接受。值得指出的是，1990年建设部颁布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条拟将登记作为物权变动生效要件。该条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。但由于这一规章效力较低，加上理论界对物权行为的争论，没有形成一致的观点。
（4）房屋产权登记具有强烈的行政色彩
我国目前有关房地产的法律规范大多是由行政法规和规章组成。即使是人大常委会颁布的法律也多是从行政管理的角度规范。这位我国整个房地产法律规范带有强烈的行政色彩。这种作法贯彻到房屋产权登记中，使得房屋产权登记被认为是一种行政行为。1997年建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第3条明确地将房屋权属登记视为“房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记并依法确认房屋产权归属关系的行为”。  
  
而整个规章似乎把不动产登记视为有关当事人在行政法上的义务；而且，第36条把当事人未按期进行房屋权属登记的，规定“由登记机关责令其补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费”，这实际上将迟延登记责任变成为一种行政责任。
  
另外，我国现行有关房屋产权登记的法律、法规和规章多。不仅有全国性的法律、法规和规章，而且各个省、市及其有权制定地方立法的市大多颁布有地方法规和行政规章、如此之多效力层级不同的规范，难免存在规范冲突，这更增加了我国房地产登记制度的混乱，使房屋产权确认、登记、保护处于规范混乱状态，使房地产登记规范、效力等不一致、不统一。