2013年土地登记代理人考试指导：总登记和初始登记

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我国的不动产登记体系[/B]
在物权法尚未出台的情况下，目前不动产登记仍然适用《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》（下称《登记管理办法》）等行政规章。《登记管理办法》第9条，房屋登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记和注销登记。根据物权法理论和现行立法，对我国的登记种类作如下介绍。
总登记和初始登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期期限较对本行政区域内的不动产进行统一的权属登记。由于我国城镇房地产权登记制度不甚完善，产权产籍资料不全，房地产登记机关可就其行政边区范围内的全部房地产，通过接受申报、检验证件、查阅档案资料、深入实地调查等方法，对房地产权属进行一次全面确认和登记，以建立健全房地产权档案，以使所有的房地产权都得到登记。但是，这种总登记一般来说不宜多搞。只是在清查或换证的情况下，才进行一次。
总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记、对从未取得登记证书的房地产权人而言，这种登记即是一种初始登记。而对已经取得登记证书的房地产权人而言，这种登记即是一种换证登记。
1995年国家土地局发布《土地登记规则》，将土地登记划分为两类，一类是初始登记，一类是变更登记。该规则将初始登记视为总登记，即是在一定时间内，对辖区土地或特定区域的土地进行普遍登记。土地权属的初始登记以宗地为单位，权属类型涉及国有土地使用权、农民集体土地所有权、集体土地使用权、他项权等，登记后颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《他项权利证》等。