2013年土地登记代理人考试指导：设立登记

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设立登记[/B]
l根据物权法理论，他物权产生于既有权利。对于原权利来说，他物权是原权利人设立的结果，故他物权登记，既为设立登记。在我国他物权分两个层次，一种是土地使用权，它产生于国有土地所有。一种是他项权，从范围上指土地使用权以外其他类型的他物权，如地役权（邻地利用权）、抵押权、租赁使用权等。除了取得土地使用权，转让、租赁、抵押土地使用权必须登记外，根据《登记管理办法》第19条，申请房屋设定抵押权、典权等他项权的，权利人应当申请他项权登记。
他项权是我国特有的概念，它是指在土地使用权和房物所有权基础上创设针对他人不动产物权的权利，如租赁使用权，典权、地役权、抵押权等。他项权不包括土地使用权，而是在土地使用权基础上设立。因为，我国实行房屋和土地使用权权效一致原则，任何一项不动产他项权的设立都与土地使用权相联系：单纯土地使用权的租赁、抵押是使用权基础上设定的他项权。对房屋的租赁、抵押也导致土地使用权的租赁和抵押。因此。土地使用权设立或取得登记不属于他项权登记，他项权登记仅指使用权以外的他物权设立的登记
《土地登记规则》第2条对他项权的定义即是这样的：“本规则所称土地用项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规定需要登记的其他土地权利”。这是我国第一个正式采用土地他项权概念的规范性条文。
国家土地管理局权威人士对他项权有如下界定：“在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留的其他利用土地方面的权利称为他项权利。他项权利的主体具有特定性，他项权利拥有者必须是与土地所有者或使用者有着密切联系的单位和个人，如邻里关系、土地使用权租赁关系、土地使用权抵押关系、地上附着物权属关系等、（自向洪宜主编《中国土地登记手册》，改革出版社1994年版第13页）”。
根据《土地登记规则》的规定和权威论述，他项权只是针对土地而言；但建设部《城市房屋权属登记管理办法》第19条的规定，显然已经把他项权扩展至房屋。所以，他项权实际上涵盖了土地所有权和土地使用权以外的使用他人不动产的权利。不过，关于他项权的概念，并没有得到学术界的普遍认同，唯有王卫国在其《中国土地权利研究》（中国政法大学出版社1997年）中对土地他项权作了专章论述。
《土地登记规则》第三章专门规定土地使用权、所有权和土地他项权得设定登记。依照规定，需要办理设立登记的有：，1）划拨取得土地使用权，申请国有土地使用权设定登记。2）集体土地依法转为国有，申请国有土地使用权设定登记；3）使用集体土地进行生产和建设的，申请集体土地使用权设定登记；4）出让方式取得国有土地使用权，申请国有土地使用权设定登记；5）国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，申请国有土地使用权设定登记，6）承租国有土地的，申请承租国有土地使用权登记；7）依法抵押或出租土地使用权的，申请他项权利登记。
他项权对于取得他项权的人而言，是一种取得权利行为，是取得登记。其结果表现为取得《土地他项权证》、《房地产他项权证》。但对于土地所有权人和房屋所有权人是一种负担。是原权利弱损或称之为权利瑕疵，因此，他项权登记往往伴随着变更登记，即在原权利登记簿上作设定他项权的登记，以起到公示作用。