土地登记代理人考试：地籍调查第四章第2节精讲(5)

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六、土地他项权利设定登记时的宗地权属状况调查
土地他项权利设定登记是在土地使用权初始土地登记或设定登记以后对一宗土地上新确认的土地他项权利进行的登记。土地他项权利设定登记可分为以下几种类型：土地使用权抵押权设定登记、土地使用权出租权设定登记等。
1.土地使用权抵押权设定登记时的宗地权属状况调查
土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。
土地使用者以划拨土地使用权抵押的，应有土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；土地使用者以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，应有房屋所有权证；土地使用者以共有土地使用权抵押的，应有共有人同意的证明；抵押人为股份制企业的，应经股份制企业董事会同意。抵押贷款终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。
土地使用权抵押权设定登记宗地权属状况调查时，调查人员应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、原国家土地管理局下发的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》及《划拨土地使用权管理暂行办法》等法规，初步调查土地使用权抵押手续的行为及过程是否符合法律规定。调查人员应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地使用权类型、土地用途、使用期限、终止日期等内容，现场核实抵押合同规定抵押的房产及土地与实地的一致性，实地调查核实国有土地使用权的用途与抵押合同规定的用途是否一致，调查抵押权人名称，调查抵押权利顺序。初步核实土地使用权抵押权设定登记时申请人提交的土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致。
调查结束后，将调查核实结果、具有土地估价资格的中介机构的地价评估报告名称及文号、抵押土地面积、抵押贷款金额、抵押贷款期限等情况填写到地籍调查表上。以划拨土地使用权抵押的，还应将土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明填写到地籍调查表上；以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，还应将《房屋所有权证》编号填写到地籍调查表上。
土地使用权抵押权设定登记时，申请人提交的权属来源证明材料有：⑴土地使用证；⑵主合同和抵押合同；⑶土地估价报告；⑷下列其他相关文件：①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；②抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；③以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明④以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交《房屋所有权证》。
2.土地使用权出租权设定登记时的宗地权属状况调查
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权或土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
划拨土地使用权出租，应经市、县人民政府批准后，方可出租土地使用权。承租人需要改变土地使用权规定的内容（如：改变土地用途），必须征得出租人同意，并按规定的审批权限，经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金后方可承租。
土地使用权出租权设定登记宗地权属状况调查时，调查人员应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、原国家土地管理局下发的关于《划拨土地使用权管理暂行办法》等法规，初步调查土地使用权出租手续的行为及过程是否符合法律规定。调查人员应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地使用权类型、土地用途、使用期限、终止日期等内容。核实租赁合同规定租赁的房产及土地是否与实地一致，调查核实国有土地使用权的用途与租赁合同规定的用途是否一致，调查承租人名称，初步核实土地使用权出租权设定登记时申请人提交的土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致。
调查结束后，将调查核实结果填写到地籍调查表上。承租人需要改变土地使用权规定的土地用途的，还应将土地管理部门和城市规划部门批准文件的名称及文号、《国有土地使用权出让合同》签定日期和文号及出让金额等内容填写到地籍调查表上。
土地使用权出租权设定登记时，申请人提交的权属来源证明材料有：
（1）《国有土地使用证》；
（2）《出租合同》；
（3）有关部门认证的出租地块开发投资证明；
（4）其它证明文件；
（5）下列其他相关文件：
①以划拨土地使用权出租的，还应提交划拨土地使用权出租批准文件；
②承租人需要改变土地用途的，还应提交出租人同意的证明、土地管理部门和城市规划部门的批准文件、《国有土地使用权出让合同》及出让金交纳证明；
③以房屋及其占有范围内的土地使用权出租的，还应提交《房屋所有权证》。