2012年土地登记代理人地籍调查辅导精讲（3）

会计考友

三、土地使用权转让变更时的宗地权属状况调查
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
调查人员在接收土地登记人员转来的土地使用权转让的变更申请文件后，应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途、使用期限、终止日期、共有使用权状况、权属争议情况、地上建筑物及构筑物等内容，并依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，调查土地使用权转让手续的行为及过程是否符合法律规定，调查核实国有土地使用权的面积与用途与《转让合同》规定的面积与用途是否一致，调查受让方土地使用者名称、单位性质、上级主管部门、法人代表等，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致，将调查核实结果填写到地籍调查表上。
1.划拨国有土地使用权转让考试用书
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。划拨国有土地使用权转让时，调查人员还应核实土地使用者是否为公司(企业)等经济组织或个人、是否领有国有土地使用证、是否具有合法的地上建筑物及附着物产权证明、是否签定土地使用权出让合同并补交了土地使用权出让金。
划拨国有土地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原《国有土地使用证》;《转让合同》;《国有土地使用权出让合同》;国有土地使用权出让金缴纳凭证;《房屋所有权证》等地上附着物产权证明;其它证明文件。
因住房制度改革出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更时，申请人应提交的权属来源证明材料有：公房出售批准文件;原《国有土地使用证》;《房屋所有权证》(权利人为购房职工);售房单位和购房职工签订的售房合同;其它证明文件。
2.出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权转让
出让国有土地使用权转让时，调查人员还应现场调查核实土地使用者是否按《国有土地使用权出让合同》规定的期限和条件投资开发及利用。外商投资开发经营成片土地的，调查人员应现场调查核实开发企业是否按《国有土地使用权出让合同》规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地。
国家作价出资(入股)、国家租赁国有土地使用权转让时，调查人员应现场调查核实转让是否符合《国有土地使用权作价出资(入股)合同》、《国有土地使用权租赁合同》的规定，国家作价出资(入股)、国家租赁国有土地使用者对地块的投资是否达到合同的约定。
国家授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。
土地使用权转让后改变土地用途时，调查人员应按土地用途变更的要求进行调查。转自:考试网 - [woexam.Com]
出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原《国有土地使用证》;《转让合同》;转让地块投资证明或商品房预售登记备案材料;《房屋所有权证》等地上附着物产权证明;土地税费交纳证明文件;其他证明文件。以入股方式转让的，还应提交《入股合同》。单位合并、分立和企业兼并的，还应提交合同及上级主管部门批准文件。处分抵押财产的，还应提交处分抵押财产有关证明文件。交换和赠与的，还应提交交换和赠与的有关证明文件。