土地登记代理人考试理论与方法第二章土地所有权

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第二章 土地所有权[/B]
一、我国的土地所有权的特征：1主体的特定性；2交易的禁止性；3权属的稳定性；4权能的分离性。
二、土地具有立体空间性，当事人只有通过设定建设用地使用权等用益物权的方式的取得对土地及上下空间的使用。《物权法》明确规定国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。
三、国家土地所有权的客体：1城市土地属于国家所有。城市内存在农村集体经济组织并且不符合下述（4）所述情形的，其土地属于集体所有；2农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。3、除依集体土地所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。原属于农民集体所有，但是后来在事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或者其他非农民经济组织的土地，按照1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定，确定为国家所有；4在城市建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地依法征收为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。5因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。
四、国家土地所有权的主体及代表：在我国，国家土地所有权的代表是单一的。《物权法》规定国有财产由国务院代表国家行使所有权。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。但国家所有权的代表是单一情况下，行驶国家土地所有权的主体可以是多级的。国务院可通过制订行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行驶国家土地所有权，但是必须依法经有审批权的人民政府审批。所以，地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使所有权。也就是说，我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度，而地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，而是以所有权代表即中央政府的授权为基础。
五、国家土地所有权的行使有以下特点：1国家土地所有权主体不能亲自行使有权，而只能由其授权的代表代为行使所有权；2国家土地所有权主体不能亲自行驶土地所有权的占有、使用权能；3国有土地所有者对土地保有最终的处分权。
六、国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给地方人民政府。
七、《民法通则》第一百三十七条规定权利受侵害的诉讼保护期限最长为二十年的立法精神。
八、集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：1受农民集体经济组织成员共同意志的限制；2受国家法律的限制。
九、征收和征用的区别：共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
十、征收土地的程序如下：1由市、县人民政府拟定土地征收方案，经市、市县人民政府审核后，逐级上报有批准权限的人民政府批准；2有权限的人民政府审核征地方案，对符合条件的方案予以批准；3经批准的征地方案由市县人民政府在被征地所在乡镇、村范围内予以公告；4市、县人民政府拟定征收土地补偿安置方案，并予以公告，听取被征地农村集体经济组织和农民的意见；5办理征收补偿登记；6向被征收土地的农村集体和农民支付土地补偿费和安置补助费；7被征地的农村集体经济组织将征收土地的补偿费用的收支情况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
十一、土地征收的审批权限，国务院批准：1基本农田；2基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。上述规定外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
十二、国发28号文件关于征收制度的创新
在安置方式上做出了新的制度安排。允许“对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股”。
在征地程序上，主要增加了被征地农民事前告知和对土地现场调查结果的确认，并赋予要求听证的权利，要求“将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料”，并且要求“加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益”。
十三、征用的概念：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
十四、土地征用的特点 1土地征用必须为了公共利益，一般适用于出现紧急情况，如地震、洪涝灾害等，平时不得采用。2土地征用应符合法定的程序和权限。3土地征用后应该将土地返还原权利人，并且给予补偿。