土地代理人丛书土地权利理论与方法第一章(15)

会计考友

　　六、土地权利制度是促进土地资源合理利用与保护的有力保障
　　合理利用国土资源是实现可持续发展的基础，也是党中央确定的基本国策。国土资源的合理配置和持续有效利用，应该是国土资源行政管理和土地权利制度建设两条主线的有机结合，即在对国土资源进行行政管理的同时，赋予、确认并保护公民、法人对土地的财产权，调动土地使用者合理用地的积极性。否则，没有土地权利人的主动配合，再严格的行政管理制度也会大打折扣。我国在过去很长一个时期内受计划经济影响，偏重土地行政管理，而土地权利制度建设相对滞后，国家法律对企业、公民的土地权利界定不明确或保障不利，权利之间的界线不清，导致土地利用粗放、土地闲置、浪费，并产生大量的土地争议和冲突，用地者缺乏保护耕地和合理利用土地的主动性和自觉性。历史上出现的乱砍滥伐森林、草原过度放牧等问题，其根本原因在于土地产权关系不清晰，责权利关系不明和产权缺乏有效保护，用地者对未来缺乏稳定的预期。因此，赋予各类土地权利主体稳定的土地财产权，是促进国土资源可持续利用的有力保障。近年来，国土资源管理部门为适应国家经济体制改革的需要，规范土地市场，保障交易安全和土地市场秩序，积极配合立法机关，推进土地权利制度建设。同时，在深入调查、研究我国土地权利制度改革实践的基础上，陆续以部门规章、政策性文件等形式，出台了《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》、《土地权属争议调查处理办法》等，不断加强土地权利制度建设，在经济社会发展中发挥了举足轻重的作用。
　　第六节 国外及港台地区土地权利制度简介
　　一、国外及港台地区土地权利的表现形式
　　1.西方国家地权的主要表现形式
　　(1)所有权。所有权是指土地所有权人依法对土地拥有的最完全的、最绝对的土地权利。所有权是地权最核心的部分。
　　(2)地役权。地役权是指为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利。担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地;地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。
　　(3)永佃权。永佃权又称为永租权和永借权，是按年向土地所有权人交付租金面长期或永久地使用、收益其不动产的权利。
　　(4)地上权。地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。
　　(5)典当权。典当权又称为信托特权，即当事人一方将其物的所有权转移给债权人，债权人约定在债主清偿时返还原物。
　　(6)抵押权。抵押权又称为契约质权，即债权人对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但不转移该物的占有，在债务人给付迟延时，债权人有权变卖抵押物以抵偿债务。
　　2.台湾地权的主要表现形式
　　(1)土地所有权。台湾“民法”第七十三条规定，“土地所有权，除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于地之上下。如他人之干涉无碍其所有权行使者，不得排除之。”对土地所有权的特定范围的限制，有如“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因所有权之取得而成为私有”。
　　(2)地上权。台湾“民法”第八百三十二条规定，“称地上权者，谓以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权。”例如，使用他人土地而自建房屋。自造竹园、果园或森林等的权利都是地上权。地上权的续存期可长可短，并可不定期限。地上权人是否需支付地租，由当事人自行协定。地上权也可以成为抵押权的标的物。
　　(3)永佃权。台湾“民法”第八百四十二条规定，“……称永佃权者，谓支付佃租永久在他人土地上为耕作或牧畜之权。”永佃权与定期或不定期的农地租赁权限不相同。永佃权人可将其权利让与他人，并可以永佃权作为抵押权的标的物。
　　(4)地役权。台湾“民法”第八百五十一条规定，“称地役权者，谓以他人土地供自己土地便宜之用之权。”如因自己的土地无路可通，必须借助邻地取得的通行权即是地役权之一。
　　(5)抵押权。台湾“民法”第八百六十条规定，“称抵押权者，谓对于债务人或第三人不转移占有而供担保之不动产，得就其卖得价金受清偿之权。”在台湾，存在于土地上的权利，如地上权、永佃权、典权等均可成为抵押权的标的物。
　　(6)典权。台湾“民法”第九百一十一条规定，“称典权者，谓支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益之权。”这种典权是台湾特有的物权。承典人除占有典产，供自己使用外，在典权存续期中，还可将典物转典，或出租给他人，或将典权让与他人，并可以典权为抵押权的标的物。典权约定期限，不得超过30年。典期届满经过2年之后，出典人不以原典价回赎其典物的，承典人即取得典物所有权。在台湾，典权的性质是用益物权而兼有担保权的性质。
　　(7)耕作权。台湾“土地法”第一百三十三条规定，荒地“承垦人自垦竣之日起，无偿取得所领垦地之耕作权，应即依法向该管市县地政机关申请为耕作之登记。但继续耕作满10年者，无偿取得土地所有权。前项耕作权不得转让。但继承或赠予于得为继承之人，不在此限。”
　　(8)租赁权。台湾“民法·债编”规定，在不动产上可设定租赁权。例如，土地所有权人将土地出租给他人使用，承租人即取得该土地的租赁权。