土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(12)

会计考友

提前收回土地使用权，必然会给土地使用权人造成损失，国家给予相应的补偿，符合公正、衡平的法律精神。但依现行法"根据开发土地的实际性况给予相应补偿"这一弹性规定，在土地使用权交易中有较大的人为因素，且模糊的用语影响了实践中的可操作性，容易在土地使用权的补偿中出现以权谋私。对此，建议在现有法律规定的基础上，应增加"依法定标准给予相应补偿"的硬性规定，以期对提前收回土地使用权的法律后果予以完善。
　　关于补偿的数额，《土地管理法》第58条第2款运用了"适当"一词，而《城市房地产管理法》第42条采用了"相应"一语，比较两者，"适当"仅体现为一种合理性，而"相应"则要求一致性，类似于"同质救济"，宜取"相应"一语。
　　2、因用地者违法或违约www.Examw.com
　　依《土地管理法》第80条 和《城市房地产管理法》第25条 规定，出让国有土地使用权人违反关于禁止土地闲置或擅自改变土地用途的规定，国家可依法律程序提前并且无偿、强制收回出让国有土地使用权，以示对用地者违法行为的处罚。
　　此外，如果土地使用权出让合同约定，因土地使用者的其他过错可导致国家提前收回出让国有土地使用权的，产生的法律后果从约定，即国家既可依约无偿收回，也可根据土地使用权人利用、开发土地的实际情况予以适当的补偿。
　　(三)土地灭失
　　不可抗力一般指在签订合同以后，不是由于当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见和人力不能克服、不能避免的强制力量，致使合同不能履行或不能完全履行时，当事人可以全部或部分免除自己承担的责任。不可抗力事故，一种为自然现象如自然原因造成的水灾、火灾、地震、飓风等;一种为社会现象如战争、政府禁令。
　　不可抗力的发生不可归责于双方当事人，由此产生的法律后果的负担必然应以平衡双方的利益为出发点。由此，因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让国有土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可收回出让国有土地使用权并退还剩余使用年限的出让金。出让金在经济学上的性质为年地租折现值的总和，也即土地使用者将数十年使用土地的代价于订立出让合同时一次性支付给国有土地所有者代表。当不可抗力发生时，出让金多已交付于出让人，土地使用权出让合同已经履行，若发生土地灭失，损失完全由土地使用者承担显失公平。因不可归责的事由而导致用地者丧失预期利益以及出让金已支付的，国家退还剩余年限的出让金，已使用年限的出让金，视为土地使用权人对该土地已行使的占有、使用、收益权的抵销。当然，如果仅是耕地因洪水变为池塘，种植业转为渔业的，则不构成土地灭失。
　　九、国家将国有土地使用权作价出资或入股--出让国有土地使用权的特殊形式
　　《土地管理法实施条例》第29条规定，"国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股。从表面来看，依现行法的规定，国有土地使用权的取得方式包括出让、租赁、作价出资或入股与划拨四种方式。但进一步分析后会发现，国家将国有土地使用权作价出资或入股实质上是在出让国有土地时所采取的一种特殊方式，企业由此取得出让国有土地使用权，其所应向国家支付的出让金抽象为国家对企业享有的股份。可见，作价出资或入股的后果均使企业取得了与交纳出让金效果完全一样的出让国有土地使用权，而《土地管理法实施条例》第29条将之与出让并列作为国有土地有偿使用的方式，体现了作价出资或入股的特殊性。因此，并未将作价出资或入股列为一项独立的土地使用权取得方式，而将其并入出让方式中。
　　《公司法》第24条规定，有限责任公司的股东和股份有限公司的发起人可以用土地使用权作价出资 。1994年12月《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第10条规定，"国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同"。1998年2月国土局发布的《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第3条第2款明确规定对国企改革中涉及的划拨国有土地使用权可采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式予以处置，并于第4款对国家以土地使用权作价出资入股作出了界定"本规定所称国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有"。由此可见，国家可将出让国有土地使用权作价出资或入股(以出让金为作价金额)，作为对企业的出资或股份投入，为了增加国家的土地收益，国家对企业享有相应的股东权，企业享有出让国有土地使用权。土地使用权作价出资或入股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签定委托持股合同，以便将土地使用权用于投资、转让或者租赁。