土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(13)

会计考友

第四节 租赁国有土地使用权
　　一、定义
　　租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。
　　"租赁"是在一方保留租赁物所有权或合法使用权的前提下，另一方依约在一定期限内占有和使用租赁物并由此取得合法收益的法律关系。由租赁关系产生承租人的租赁权，具有用益物权的性质。也就是说，承租人在租赁期间，对租赁物享有派他地占有和使用的支配地位。租赁权人对租赁物的占有、使用受到不法侵害时，可以获得物权保护意义上的法律救济，如排除妨害、返还财产等。这种现象在现代民法上被称作"租赁权物权化"。民法上的"买卖不破租赁"规则，即不动产所有权转移时，已有的租赁关系得保持存续(参见最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款)，就是一个明证。从实践的意义上讲，将租赁土地使用权界定为一种土地物权，有利于稳定租赁关系，保护承租人的合法权益，鼓励承租人在土地上进行投资，从而实现土地的高效利用，促进经济发展。
　　需要注意的是，租赁土地使用权与土地使用权租赁是两个不同的概念。前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权租赁发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权租赁应作为土地他项权利登记。但是，从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。不过，在土地使用权租赁的情况下，出租人必须遵守土地使用权出让合同的条款，租赁合同也不得违反土地使用权出让合同的规定。
　　二、租赁土地使用权主体
　　租赁土地使用权作为国有土地使用权的一种，其主体为一般主体。除法律、法规规定的其他用地外，主要包括以下五类：
　　1、新增经营性用地考试用书
　　根据《城市房地产管理法》的立法精神，实践中，凡是经营性用地，一般都以作价出资、出让或租赁的方式有偿取得国有土地使用权。其中，由于租赁价格远低于出让价格，使土地使用者能以较少的代价取得国有土地使用权，因而易于为土地使用者采纳。但由于其债权性质，从承租人方面来看，其权利范围仍逊于具有物权性质的出让国有土地使用权;从出租人方面来看，其经济利益也不如具有物权性质的出让国有土地使用权。因此，从长远考虑，对于新增经营性用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，而租赁只能作为出让方式的补充。
　　2、存量经营性划拨用地
　　根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》的有关规定，划拨国有土地使用权改制可采用作价出资、出让、租赁三种方式。通过租赁方式依法取得国有土地使用权，能使国家与企业之间以缴纳土地使用费为体现的行政关系，转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，能有效地降低企业改制成本，因而易于为企业所接受。