土地代理人丛书土地权利理论与方法第四章(2)

会计考友 · 发表于 2013-4-6 19:09:13

　　集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规规定的义务和权利设定时约定的义务。集体土地使用权人行使权利，在权利客体范围方面也有所限制。对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地、空间范围及物，不得行使上述权利。因为任何权利都与一定的义务相伴，没有绝对的权利，按权利行使的一般法理，行使权利时不得违反应当履行的义务。限制的具体内容拟在后续各节中分别做出规定，因为不同的权利其所受的限制是不同的。
　　五、集体土地使用权的终止
　　集体土地使用权因下列情形而终止：中华考试网
　　(一)国家征用土地的;
　　(二)集体经济组织因乡(镇)村公共设施和公益事业建设的用地需要，或者因用地人不按照批准的用途使用土地，或者因用地人撤销、迁移等而停止使用土地，收回土地使用权的。
　　依照上述第一项的规定终止集体土地使用权的，集体经济组织应以其获得的补偿费，按照有关法律、行政法规的规定，对原集体土地使用权人支付补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿性安置。
　　(一)终止的原因
　　集体土地使用权的一般终止原因，大体上与国有土地使用权相同，如，使用权期限届满、使用权人自愿放弃、使用权人死亡后无人继承、土地的自然变故等。此外，还有以下几种特殊原因：
　　1、国家征用土地
　　国家因公共利益需要而征用集体土地时，集体土地使用权人应当服从。但是，对于被征用土地的使用权人，国家应给予公平的补偿。此外，对于农地和宅基地的使用权人，集体经济组织还可通过内部调剂等办法，为他们另行提供土地使用权。
　　2、集体收回土地使用权
　　根据《土地管理法》第65条的规定，有下列情形之一的，集体可以收回土地使用权：(1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;(2)不按照批准的用途使用土地的;(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。其中，第2项的“不按照批准的用途使用土地”，应包括以下行为：擅自改变土地用途;长期闲置土地;不当使用土地，致使土地状况严重恶化;违法转让土地使用权。
　　(二)终止的效果
　　除国家征用的外，集体土地使用权终止以后，应当在法律上被认为回复到该使用权设立前的初始状态，即所有权权能完全由所有权人掌握的状态。这时，就存在着一个重新设立土地使用权的问题。一般说来，重新设立的土地使用权，应当维持原来的用途和主体范围，具体说，原来是农地的，仍然应设农地使用权;原来是宅基地的，可另行分配给需要宅基地在社区居民。但是，原来的企业用地，如果企业倒闭后无人收购或另行投资使用，可以通过复垦转变为农地。
　　在集体因国家征用而调整土地分配的情况下，集体应当对被收回土地的原使用权人提供适当的补偿。这种补偿，可以从集体经济组织获取的征地补偿金中支付。具体说，地上附着物及青苗补偿费应当支付给地上附着物及青苗的所有者;安置补助费支付给不需要统一安置的原使用权人。

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