土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(14)

会计考友 · 发表于 2013-4-6 19:09:14

2、租金及其支付方式
　　参考实践中的做法，租金一般由土地使用者按年向国家支付，但仍以"约定"优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。同时，基于维护国家利益的考虑，对租金的约定也应予以限制，参照出让金最低额的规定确定租金的最低限额，无论采取哪种确定租金的方式，租金额均不得低于其法定最低限额，以约束国有土地所有者代表，避免其以权谋私，与用地者约定过低租金损害国家利益。
　　在租金的折算标准方面，对于在取得土地使用权时，承租人已支付了征地、拆迁等土地费用的，如按全额地价折算其租金标准，显然有失公平;同理，对于在取得土地使用权时，承租人未支付其他土地费用的，则应按全额地价折算其租金标准，才不失公平。基于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用权时未支付其他土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时，支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
　　土地作为重要不动产，属稀缺资源，在经济生活中一般具有增值潜力，但也可因种种原因导致利用价值降低，土地的租期愈长，预期利益的不确定性愈强。因此，租赁双方应当确定不低于法定最低限额的基准租金额。但如果租赁合同仅规定了固定租金，则情势变更导致的土地价值的变动对双方当事人均会不利，对此租赁双方则应在租赁合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低年租金限额。此外，长期租赁中土地价值的变动无法预料，有限的理性无法对一切预先做出计划，因而法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次。同时，五年以下的短期租赁，由于时间短，土地价值的变化对双方利益的影响小，若无一个相对固定的法定最低年租金额与政府定租的年租金额，则国家作为特殊的民事主体，依其在土地价格的评估中的特殊地位及权力势必造成租金的滥涨，损害用地者的利益，因此"五年调整一次"又是对政府行为的限制。如此，既可避免政府滥用权利，任意提高租金损害用地者利益，又可在土地增值时保障国家的最大收益，从而使立法规定在兼具硬性操作标准的同时，又不失灵活的适应性。
　　为鼓励经营性划拨土地使用者通过租赁方式取得土地使用权，以克服土地资源行政划拨的单一性所带来的负面影响，逐步理顺土地租、税、费体系混乱无序的状况，确立土地收益中"明租、正税、少费"的原则，建立起完善的土地市场体系，从而带动房地产等相关产业的发展，加快土地使用权的商品化进程。对于划拨国有土地使用权转租赁土地使用权的，租赁双方应当签订租赁合同，承租方按合同约定缴纳租金，不再缴纳土地使用费。
　　四、租赁土地使用权的内容与限制中华考试网
　　1、租赁土地使用权的内容
　　租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为对价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。
　　依土地使用权与房屋所有权主体统一、"房地一致"原则，租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区别于出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属。出让国有土地使用权出租后，承租人仅享有租期内的对土地的占有、使用、收益权，其并非土地使用权人，原出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未到出让年限时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。
　　2、租赁土地使用权的权利限制
　　(1)期限的限制
　　土地使用者可以通过支付出让金取得出让国有土地使用权，也可以通过支付租金取得租赁土地使用权。土地交易中除各种土地物权的交易外，也存在相应的债权交易。而出让金比租金高，从国家手中取得土地使用权者为实现土地租赁经营、抵押经营等债权权利，多欲以租赁方式取得土地使用权，若租期过长，国家作为土地所有权人的经济利益无法得到保障，因此，租赁期限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。同时，基于承租人在合同关系中的弱势地位，为了更好地保护其合法权益，稳定租赁关系，防止国家单方因未约定租赁期限而任意终止租赁合同，对租赁合同中未约定期限的，应参照土地使用权出让最高年限处置。我考网(www．woexam。com)
　　此外，国有土地租赁合同仍是租赁合同，但由于标的物土地使用权具有特殊性，《合同法》中有关"物"租赁的规定不能完全适用，如第214条"租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。"土地作为重要不动产由土地使用者开发利用，若期限规定的过短，用地者为了在短期内取得最大的利益，必然对土地搞掠夺性开发，滥用土地使用权，到期收回土地使用权时，土地已退化或毁损严重，土地质量明显下降，这既不利于土地资源的合理利用与保护，也不利于发挥有限土地资源再利用的价值。因此，土地使用权租期不可限定于二十年。
　　为了更合理、有效地利用土地资源，切实保障国家的土地收益，根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年;对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。

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