土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(9)

会计考友

根据《招标投标法》第28条规定，"……投标人少于3个的，招标人应当依照本法重新招标。"招标是当事人一方向数个相对人或不特定的人公布的订立合同的意思表示，因而投标人少于三人的，招标不得进行;同样的，拍卖是卖方以公开竞价方式在众多的买方中选定最高报价者并与之缔约，只有一个应买者时，拍卖自然无法实现。对一般客体而言，这些均属客观不能的情况，但土地使用权作为一种特殊客体，是否受此限制则不能一概而论，如事先在拍卖、招标文件中说明成交与否不受应买或投标人数的限制，并且一个应买人或两个以下(含两个)投标人的应买或投标价金不低于底价的，即可不受此限。据调研了解，深圳市国土局在土地使用权的拍卖、招标中，一般以基准地价为底价，无论应买人或投标人多少，只要其应买或投标的价金不低于底价的，即可成交，从而在一定程度上提高了行政效率、降低了交易成本。此外，依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定，划拨国有土地使用权转让、出租、抵押的，应当向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。因此，通过补交出让金而取得出让国有土地使用权的宜采双方协议的方式，但协议的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
　　2、出让金的支付方式
　　对于出让金的支付方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定了一次性交付的方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让国有土地使用权。但依《土地登记规则》第26条第2款的规定，成片开发用地使用权可以采取分期付款方式取得，现实中也存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形。《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权的规定，借鉴这一规定，应对分期支付出让金的土地使用者的权利做出限制，规定只可领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，再申请土地使用权证的变更登记，且分期支付出让金的期限不得超过五年。因为，在土地资源日益稀缺的今天，土地作为一项重要的不动产，在利用、流通中会产生增值，因而，对分期付款期限加以限制可以更好地保护土地所有者的利益。此外，出让金的分期交付，交易的分期进行，会限制资金流通，造成人力浪费，对付款期限的限制性规定亦是节约交易成本的需要。鉴于上述情况并参考《合同法》第167条的规定，对于分期支付出让金的，赋予出卖人以价款请求权和解约权，从而更有效地规范分期付款人的价金支付义务，以平衡双方当事人的利益。
　　现实中还存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形，《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权等规定，借鉴相关规定，为平衡双方当事人利益，应对未一次性支付出让金的土地使用者的权利做出限制，可规定土地使用者在支付第一期出让金后可以申请领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，申请土地使用权证的变更登记。分期付款的土地使用者未支付到期付款的金额达到全部出让金总额的五分之一的，国有土地所有者代表可以要求其支付全部出让金或者解除合同。为节约交易成本，便于土地使用权流转，分期付款的期限不得超过一定期限(实践表明不宜超过五年)。
　　四、出让国有土地使用权的内容与限制中 华 考 试 网
　　1、出让国有土地使用权的内容
　　出让国有土地使用权基本以一次性支付出让金为对价，类似于一次性买断了一定期限的国有土地使用权。因此，以该种方式取得的权利是较为完整的，权利的内容也相对丰满。作为所有权权能分离而形成的他物权，出让国有土地使用权自不具有完整的占有、使用、收益、处分四项权能，对所有权的限制也是有限的。
　　毫无疑问，出让国有土地使用权人不享有完全的处分权。根据《城市房地产管理法》第27条"依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产"及《城镇国有土地使用权出让和让暂行条例》第4条"依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护"的规定，出让国有土地使用权的处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让国有土地使用权人在出让土地使用期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权(转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动)。但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。
　　2、出让国有土地使用权的权利限制
　　(1)期限的限制
　　依《城市房地产管理法》第13条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让有最高年限的限制，因此土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限，且该年限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限 。
　　(2)条件的限制
　　土地使用权出让合同中约定的使用土地的条件，如土地的用途、建设项目的完成年限、必须投入的资金总额、容积率和地下深度等，既体现了国家与土地使用权人之间的财产利益关系，又体现了城市建设发展规划部门与土地使用权人之间的管理关系。因此，出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。