土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(10)

会计考友

　　(3)违约责任
　　从民事法律关系的角度观之，通过出让方式取得的土地使用权具有相对的独立性，在土地使用权存续期间，权利人对出让土地享有占有、使用、收益和部分处分权，即具有物权的性质。因此，作为国有土地所有者代表的出让方，为了保证国有土地的合理、有效利用，必然要通过土地使用权出让合同对土地使用者的权利范围进行设定，并依法或依约定追究其违反土地使用权出让合同的行为责任。按合同约定的用途、期限开发土地是土地使用权出让合同效力的体现，土地使用权出让合同依法成立、生效后，即具有法律约束力，当事人双方均应一体遵循。出让国有土地使用权人不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土地，是一种违约行为，应承担相应的违约责任。
　　为了促进土地资源的保护和有效利用，土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的期限开发土地。超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 。参照《城市房地产管理法》第二十五条的有关规定，并结合实践中的一些具体作法，对针对超过合同约定期限满二年未开发利用土地的情形，应适当予以突破。由于出让金的数额一般都较大，如果硬性规定由国家无偿收回出让国有土地使用权，则会导致土地使用者的极大损失，尽管是由其违反合同约定、惰于行使权利造成，但亦难免有苛之过严之嫌，显然有失公平，且实践中亦难以操作，从而使该规定形同虚设。对此，应由国有土地所有者代表对该出让国有土地使用权进行拍卖或变卖，并在扣除违约金及相关费用后，将剩余价款返还给原出让国有土地使用权人。而对于无人应买的，惰于行使权利之人固然不能免除其违约责任，但同样是由于出让金数额较大，如果由国家将出让金在扣除违约金及相关费用后返还原出让国有土地使用权人，就会对国家财政造成负担，显然，这也是不公平的。对此，应中止原土地使用权出让合同关系，即无人应买的，国家无偿收回出让国有土地使用权，但原出让合同关系只发生中止的法律效力，待该土地使用者需用地时，国家应再提供其相当的土地，继续履行原土地使用权出让合同。对于收回出让国有土地使用权的土地，能耕种的，可作为国有农用地处置;不能耕种的国家可通过出让、租赁、划拨方式提供给其他需用地者。
　　另外，土地作为一种稀缺资源，在经济生活中一般都具有增值的潜力，为了更有效地保护和利用土地资源，防止土地使用人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象发生，对未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的情形，立法应作出不得转让、租赁、抵押的禁止性规定。
　　五、出让国有土地使用权作价出资或入股转自:考试网 - [woexam.Com]
　　出让国有土地使用权人可将其权利作价出资或入股，用于合资、合作经营其他经济活动 。向企业法人投资或者与另一方成立新的企业法人，且符合有关法律、法规规定的条件的，视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权由企业法人享有;双方约定共有的，视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权由双方共同享有;双方仅存在债权债务关系的，不视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权仍由原使用权人享有。因为出让国有土地使用权投资于企业法人后，原出让国有土地使用权人对其投资仅享有股东权，若不规定由企业法人享有出让国有土地使用权，就会使土地使用权出让合同的另一方主体(非国家一方)不明确;同时，对于共有的情形也视为出让国有土地使用权转让，这与实践与学理均相适应。
　　六、出让国有土地使用权转让
　　允许国有土地使用权转让，是建立和发展社会主义市场经济的客观要求，只有使国有土地使用权真正作为商品进入流通领域，使土地要素横向流动，与其他生产要素自由结合、合理配置，才能真正建立起活跃的土地二级市场，充分发挥市场调节功能，平衡土地供求矛盾，推动整个房地产业乃至社会生产力的发展。
　　1、转让要件
　　为防止土地使用权人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象的发生，法律对出让国有土地使用权的转让予以限制。转让是将权利彻底移交受让人，由受让人取代转让人原有土地使用权人地位，脱离原出让合同的约束的行为，因此出让国有土地使用权转让不仅要符合约定条件，还要符合法定条件。依照《城市房地产管理法》第38条关于出让金的交纳和投资开发规模的规定，出让国有土地使用权的的法定条件是：
　　(1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
　　(2) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　2、权利义务同时移转原则
　　权利义务同时移转原则即"认地不认人"原则。是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签定的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人 。即使土地使用权发生多次移转，土地使用权转让也只能是原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利的移转，权利不得扩张，且只能是原土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的移转。