土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(20)

会计考友

　　三、城市建设中私房用地使用权的终止
　　为实施城市建设规划，国家可以将城市私房占用范围内的国有土地使用权收回后授予新的土地使用者。新的土地使用者应依法以产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合等方式就原私房用地使用权人的房屋所有权及土地使用权给予相应补偿。
　　城市私房用地使用权终止多是因实施城市建设规划需要而进行旧城区改建，发生原私有房屋予以拆除的情形。对此产生的法律后果，依《城市房屋拆迁管理条例》第19条的规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。同时，依《土地管理法》第58条第1款第2项及第2款的规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。因此，城市私房用地使用权人可以作为被拆除房屋及其附属物的所有权人和相应土地的使用权人得到补偿。依据《城市房屋拆迁管理条例》第20条的规定，补偿方式有产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合三种。在三种补偿方式中，作价补偿是指拆迁人对被拆除的房屋，按其重置价格结合成新结算，对被拆迁人给予补偿;产权调换是指拆迁人以异地或再建的房屋作为交换，保留被拆迁人对房屋拥有的所有权的补偿方式。
　　四、私房翻建www.Examw.com
　　城市私房用地使用权人在原址上翻建房屋，应依法办理有关审批手续，取得相应的划拨国有土地使用权。有关法律、行政法规或地方性法规、规章规定应办理其他手续的，依规定。
　　依《城市私有房屋管理条例》第7条第1款第(一)项的规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移变更登记手续时，新建、翻建、扩建房屋的，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。经审查核实后，城市私房所有人可以换取房屋所有权证。依房地一致原则，城市私房翻建后，私房所有人依法取得房屋所有权证，翻建房屋使用范围内的土地使用权仍归其享有。
　　因原城市私房用地使用权是依附于房屋所有权而存在的，房屋一旦拆除，房屋所有权即为灭失，土地使用权也随之终止。同时，翻建房屋常常发生用地面积和位置的变动。所以，要求用地者办理有关审批手续，由国有土地所有者代表确认其建房用地的划拨国有土地使用权。这样规定有助于维护私房用地的正常秩序，保护国家的土地权益和用地人的合法权益。