土地代理人丛书土地权利理论与方法第三章(11)

会计考友

出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
　　3、转受让的年限
　　由于土地使用权转让只能是原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利的移转，权利不得扩张，因此，出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
　　七、出让国有土地使用权的出租和抵押
　　1、出让国有土地使用权出租www.examｗ.com
　　出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用 。依《划拨国有土地使用权管理办法》第19条的规定，土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让国有土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同 。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限，超过出让合同规定的期限，出租人也不享有土地使用权，因而无权让渡他人的权利。
　　2、出让国有土地使用权抵押
　　以出让国有土地使用权设定土地抵押权 的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。
　　出让国有土地使用权抵押后，出让国有土地使用权人必须继续履行出让合同。
　　八、出让国有土地使用权的终止
　　(一)出让国有土地使用权年限届满
　　1、续期申请的公益性界限来自www.Examw.com
　　依《城市房地产管理法》第13条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让有最高年限的限制。因此土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限。当土地使用权出让合同约定的使用年限届满，依《城市房地产管理法》第21条 、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条 、第41条 的规定，土地使用者可以申请续期。国有土地所有者代表与出让国有土地使用权人两相比较，在法律关系上后者是弱者，因此立法应赋予土地使用者是否续期的自由决定权，以保护弱者，平衡双方当事人的利益。除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。在此特别强调，收回的出让国有土地使用权国家若非以划拨方式提供给其他用地者使用，不批准续期即不具公共利益性，即为不合法。经批准准予续期后，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，办理登记手续。
　　2、未申请续期和续期申请未获批准的法律后果
　　《城市房地产管理法》第21条第2款 未对在土地使用者未申请续期或虽申请续期但依规定未获批准的两种情形下，国家收回土地使用权所导致的法律后果加以区分。这在实践中亦是一个复杂的问题。在《城市房地产管理法》起草过程中，对于该问题存在两种意见，一种认为地上建筑物同土地使用权一起由国家无偿收回;一种认为应给予一定补偿(或者在合同中约定给予适当补偿或者按到期的建筑物残值给予补偿)，并由后来的土地使用者承担这项费用。法律委员会分析各方意见后，认为这个问题比较复杂，涉及到物权问题，应在物权法中规定，本法可以不做规定。因此实践中对此出现的情形，多仍依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条 的规定处理。
　　(二)提前收回出让国有土地使用权
　　土地使用权是土地使用权人与国有土地所有者代表通过签订合同设立的一项相对独立的他物权，通常情况下，出让方不得提前收回。虽然"合同即法律"，但任何合同在履行中都随时可能出现不可预见的情形，因此，合同法赋予合同当事人在特殊情况下的合同解除权。土地使用权出让合同作为合同的一种，亦应允许出让方在特殊情况下单方解除合同，提前收回出让国有土地使用权，这也是符合国际惯例的，即使是在实行土地私有制，主张私有财产神圣不可侵犯的国家里，也都保留了国家在必要时征收私人土地的权利。
　　1、因公共利益的需要
　　土地使用权出让方案是土地管理部门会同有关部门共同拟订，并报有批准权的人民政府批准的，其本身就充分考虑到了社会公共利益。土地使用权出让合同一经生效，其合同的正常履行，不仅符合出让国有土地使用权人的利益，也当然符合社会公共利益，但在特殊情况下，一切局部利益均应服从国家的整体利益，因此，国家通过立法方式，保留了国家提前收回土地使用权的权利，从本质上讲，这也是符合社会公共利益的。《城市房地产管理法》第19条 、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条 均规定国家对土地使用者依法取得的出让国有土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可依法律程序提前收回。此处所谓社会公共利益的需要，主要是指依政府土地利用总体规划及城市规划的调整，出让土地需要收回改为划拨用地的。基于这一认识，对此类土地使用权，立法应作出"国家应以划拨方式提供给其他需用地者"的硬性规定。依《土地管理法》第53条规定，将出让土地收回主要用于①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;④法律、行政法规规定的其他用地。