土地代理人丛书土地权利理论与方法第六章(6)

会计考友

若对土地的投资开发不属于房屋建设工程，仅属于成片开发土地的，依现行法的某些规定，只要达到“三通一平”，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的，便形成可以单独出租的土地使用权。
　　三、土地承租权的取得
　　(一)关于合同的形式和登记来自www.Examw.com
　　在民法上，土地使用权出租属于要式行为，需具备一定的形式要件。土地使用权人应当依法与土地承租权人签订书面租赁合同，并依法办理租赁登记备案;不办理登记备案的，不得对抗善意第三人。
　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第29条、第31条和《城市房地产管理法》第53条要求土地使用权出租必须签订合同且须办理登记。土地使用权出租合同在出租人与承租人之间形成的是一种债权关系。因此，土地使用权租赁合同以书面合同为生效要件。租赁合同生效后，产生的是请求权而不是物权。请求权是对人权，即债权人要求债务人履行给付义务的权利。可见，仅有租赁合同尚不足以取得作为用益物权的土地承租权。而根据我国法律，取得土地物权的条件不是标的物的交付，而是办理登记。土地承租权也是如此。具体说，办理了租赁登记的，即使尚未交付土地，承租人仍为已经取得土地承租权;如果出租人事后将土地另行出租给善意第三人并交付了标的物，已登记的承租人仍有权请求法律保护，强制取得对标的物占有。反之，如果没有办理租赁登记，即使承租人已经取得对标的物的占有，他仍然得不到物权法上的保护;如果事后出租人将土地另租给善意第三人并且办理了租赁登记，则该承租人不能对抗第三人取得该土地的主张，而只能在交出土地以后请求出租人支付违约赔偿。
　　所谓善意第三人，即不知情的第三人。所谓不知情，在这里就是指不知该租赁合同之存在。如果第三人明知或应知该租赁合同之存在，则为恶意;恶意侵害他人合同关系在现代民法上属于一种侵权行为，故恶意第三人不受法律保护。但是，在实践中，如果不借助登记制度，证明第三人的恶意十分困难。在实行土地租赁合同登记的情况下，由于登记的公示效力，凡是已经登记的合同，均视为第三人已知或应知。所以，一般说来，没有办理土地租赁登记的承租人，很难取得对抗第三人的法律地位。
　　(二)关于租金
　　土地使用权人应当与土地承租权人在租赁合同中约定租金数额、支付方式、期限等条款，并可以约定租金浮动的比例与方法。租金调整时，租赁合同中约定有租金浮动的比例和方法的，依其约定;无约定的，由租赁双方协商确定。在租赁期限内，因情势变更，需要变更租金及租金浮动的比例和方法的，经租赁合同双方当事人协商解决;协商不成的，可以申请仲裁或者向人民法院起诉。公有住宅用房及其占用范围内土地使用权出租的，应当执行国家或者地方人民政府规定的租金标准。其他房屋及其占用范围内土地使用权租赁的，国家或者地方人民政府规定有最高租金额限制的，依其规定。
　　土地使用权通常与其上建筑物、其他附着物同时租赁。依意思自治原则，土地承租人所支付的租金，结合土地的级差效益，可参照《城市私有房屋管理条例》第16条的规定，由双方当事人协商确定。租金浮动的比例和方法在租赁合同中有约定时，进行租金调整依约定，无约定的，由当事人双方协商确定。在租期内，因出现情势变更，执行原定租金或者按照原定的租金浮动的比例和方法调整租金，都会损害当事人一方或者双方的利益。所谓“情势变更”指合同成立后，订约时所依据的政治、经济环境条件，由于不可归责于双方当事人的原因，发生了非当初所能预料的到的变化，如发生国家法律、行政法规的修改与实施、币值和汇率的突然变化、物价的暴涨暴跌、罢工、战争等，如仍坚持执行原租赁合同的法律效力，将会产生显失公平的结果，有悖于民法公平原则和诚实信用原则，故需对租赁合同做出变更。对此，租赁合同双方可以采取协商的方式重新调整租金。若协商不成，双方当事人订有仲裁协议或者仲裁条款的，可通过仲裁解决;无仲裁协议或者仲裁条款的，可通过诉讼程序，由人民法院根据公平合理原则裁定租金数额。转自:考试网 - [woexam.Com]
　　《城市房屋租赁管理办法》第7条第1款和《城市房地产管理法》第54条规定了住宅用房租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。经营性租赁，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。因住宅用房供家庭居住使用，是人们必需的生活资料，法律规定其租赁适用特殊政策有重要的意义。非住宅用房中的公益事业用房一般由国家投资兴建，并按国家政策使用;而生产、经营性用房的使用主体如企业多将之用于营利性活动，房屋出租后，租金及其他合同条款可由双方协商议定。然而，我国的住宅用房主要分为公有住宅用房和私有住宅用房，对公有住宅用房，因其性质决定，国家规定其租金具有一定的福利性，是完全必要的。而对私有住宅用房予以过多限制，不利于保护公民所有权，也不能使人们充分认识到私房的价值，这不利于公有住房的改革和房地产市场的发展。因此，按照《城市公有房屋管理规定》第20条第1款规定，公有住宅用房必须执行国家规定标准租金的房屋。而《城市私有房屋管理条例》第20条则规定租金条款由双方协商确定。按照其他房屋及占用范围内的土地使用权出租的，为避免出租人随意抬高租金损害承租人权益，国家或者地方人民政府可以规定最高租金额;有此规定的，应执行该规定。《关于加强房地产交易市场管理的通知》规定，企业事业单位之间，公民之间通过房屋交易市场订立的房屋租赁价格，由租赁双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。