土地代理人丛书土地权利理论与方法第六章(7)

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(三)关于租赁期限
　　土地承租期限应当在租赁合同中约定，租赁合同中没有约定或约定不明的，出租人可随时要求收回租赁物使用权，承租人也可随时要求退租，但应当给对方必要的准备时间。以具有使用期限的土地使用权出租的，土地承租期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已使用期限后的剩余期限;以没有使用期限的土地使用权出租的，土地承租权的期限不得超过二十年。
　　土地承租权的存续期限原则上以当事人在租赁合同中的约定为准;无约定的，可参照《合同法》第62条的规定处理。但无论采何种方式，以有使用期限的使用权出租的，土地承租权均不得超过土地使用权的使用期限减去已使用时间后的剩余年限。
　　四、土地承租权的内容及限制
　　(一)土地承租权的基本内容
　　土地租赁是土地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为对价对土地进行使用和收益，因此，土地承租权人享有对租用土地的占有权、使用权、收益权。土地承租权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定，经土地使用权人的同意，土地承租权人可以将之转租，转租期限不得超过承租期限。
　　(二)土地承租期间新增建筑物的归属
　　按照房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，应当确定土地上建筑物、其他附着物的所有权归属。土地使用权出租后，承租人仅享有租期内对土地的占有、使用、收益，但并非土地使用权人;原土地使用权出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未届期时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。这两者的区别应予以注意。
　　(三)土地承租期间使用权转移对承租权的效果考试用书
　　土地使用权人将其权利出租后，在租赁期内又将其权利转让、抵押的，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。按照传统民法的概念，所有权、抵押权属物权，而租赁权属债权，二者为不同性质的权利，且物权优于债权。而现代民法为保护承租人的权益，创设“买卖不破租赁”原则，使承租人的租赁权具有物权地位，这就是所谓“租赁权物权化”的现象。土地使用权出租后，出租人可以通过出卖、交换 、赠与等方式转让已出租的土地使用权，变更土地使用权的主体，也可将已出租的土地使用权抵押，但为了保护承租人的权益，应当适用《合同法》第229条确认的“买卖不破租赁”原则，维护原租赁合同的效力。
　　(四)承租人的优先购买权
　　参照《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有土地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。因此，法律规定在出租人转让出让国有土地使用权时，承租人享有同等条件下的优先购买权。出租人应在出售前的合理期限内通知承租人。“合理期限”视具体情况而定。出租人未尽通知义务而转让土地使用权的，承租人可以请求人民法院撤销已生效的法律行为。撤销前已发生的权利转移，对承租人不生效力。土地承租权的登记备案具有对抗第三人的效力。未经登记备案的土地承租权人不享有优先购买权。
　　(五)出租人的交付义务
　　出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但尚未造成土地租赁合同提前终止的，出租人应当承担违约责任;由此造成土地承租权人损失的，应负赔偿责任。《城市房屋租赁管理办法》第20条对此有明确的规定。
　　(六)承租人的租金义务
　　土地使用权的取得以向土地使用权人支付一定数额的租金为对价，根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定，土地承租人负有按约定支付租金的义务。土地承租权人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金，未达法定期限，没有被收回土地承租权的，土地承租权人应当支付违约金，承担违约责任。《城市房屋租赁管理办法》第22条即规定了承租权人的租金缴纳义务。
　　(七)承租人遵守土地使用权出让合同的义务
　　《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第21条的规定表明，土地使用权出租后，承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务，不得随意改变原有的土地的用途;需要改变土地使用权合同规定用途内容的，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理登记手续。
　　五、土地承租权的终止
　　(一)租期届满www.examｗ.com
　　承租期限届满，土地承租权人提出续租的，经出租人同意，双方续签或者重新签订租赁合同。承租期限届满，承租权人未提出续租或者提出续租未获同意的，租赁关系终止，出租人无偿收回土地使用权。承租权人在承租土地上投资建造的建筑物、其他附着物由土地使用权人无偿收回。
　　依《合同法》第214条第2款的规定，租期届满，承租人可以申请续租。经土地使用权人的同意，土地使用权人应当与土地承租权人重新签订土地租赁合同，但续租期限不得超过20年。