土地代理人丛书土地权利理论与方法第六章(8)

会计考友

承租期限届满，承租权人未申请续租或申请续租未获批准的，租赁关系终止，土地使用权及其上建筑物、其他附着物的所有权由土地使用权人无偿收回。土地承租权人以支付租金作为一定期限内对土地享有占有、使用、收益、部分处分的代价，期限届满，土地使用权人自然可无偿收回土地，而地上建筑物、附着物依房地主体一致原则，也应由土地使用权人取得。由于法律和合同对土地租赁期限已有明确规定，承租人在决定其承租期间的投资行为应当对投资的回收和回报以及相关的风险有合理的预期。因此，当承租期限届满时，承租权人通常已经通过对土地的占有、使用而获得了预期的利益;即使未能实现投资利益，也应当由承租人承担风险，故其投资建造的地上建筑物、其他附着物应随土地使用权一并由土地使用权人无偿收回(如果租赁期满时，土地使用权也期满并且未延期，则由土地所有权人收回)。
　　如果出租人对建筑物、其他附着物无利用需要，且拆除要付出巨额费用，应由承租人负责拆除，或者由出租人予以拆除，承租人负担拆除费用。
　　(二)因合同当事人的原因提前终止租赁关系
　　根据《城市公有房屋管理规定》第26条、《城市私有房屋管理条例》第21条关于租赁合同因承租人的原因提前终止的规定，承租期限内，土地承租权人有下列行为之一的，租赁关系提前终止，土地承租权人承担违约责任，出租人可以无偿收回租赁物：
　　1、擅自改变租赁物用途的;
　　2、转让、抵押土地承租权的;www.Examw.com
　　3、擅自将土地承租权转租的;
　　4、利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的;
　　5、租金按月支付时，无正当理由累计六个月不缴纳的或者按年支付时，无正当理由累计两年不缴纳的;
　　6、其他严重损害出租人权益的。
　　对此，土地承租权人应负违约责任。出租人收回土地使用权时，根据房地一致原则，土地上建筑物的所有权归属于出租人。因此，土地承租权人违约时，出租人可一并无偿收回土地上的建筑物，而无须给予任何补偿。
　　依《城市房地产管理法》第19、20条的规定，租赁合同双方都应当按照合同约定承担相应的义务，违约者应承担违约责任。房地产租赁格式合同中规定，出租人有下列情形之一的，承租权人可以解除合同：(1)未按合同规定对租赁物维修的;(2)逾期交付租赁物达六个月以上的;(3)超出合同之外对承租人提出无理要求的。参照这一规定，本部分第2款列举了出租人严重违约的情形。根据“房地一致”原则，出租人有权收回土地使用权及土地上的建筑物、其他附着物。
　　因土地使用权人非法处分租赁物或有其他严重违反法律、行政法规行为的，土地所有者无偿强制收回租赁物，租赁关系提前终止，出租人应负违约责任。
　　因土地使用权人严重违反法律、合同约定，租赁关系提前终止的，租赁物随使用权被收回。但对于承租权人投资建造的土地上建筑物、其他附着物，应当依照国家有关房地产评估的有关规定依法进行评估。出租人根据评估价值给予承租权人适当的补偿，并应退还承租人已缴纳的剩余租期的租金。
　　租赁合同双方当事人协商一致，提前终止租赁关系的，租赁物由出租人收回，关于土地使用权及土地上建筑物的补偿以及土地承租权人已缴纳租金的返还，依双方的约定处理。
　　租赁关系终止，土地使用权人收回土地的，应当向土地登记机关办理相应的登记备案手续。
　　(三)因其他原因提前终止租赁关系
　　因公共利益或者土地灭失土地所有者收回土地使用权的，土地承租权提前终止。土地使用权人应当退还土地承租权人已经缴纳的剩余期限的租金。出租人获得货币补偿或者作价补偿的，应当将所得补偿的一部分依据承租权人对土地的投资或者开发程度支付给承租权人;出租人获得产权调换的，应当与土地承租权人人重新签订租赁合同，将调换所得的土地使用权出租给承租权人。
　　承租权是土地承租人以向土地使用权人支付租金为代价而取得的财产权利。土地上承租权的取得以该土地上设定土地使用权为前提，土地使用权的终止必然导致承租权的消灭。因土地所有者收回土地使用权，土地承租关系提前终止的，使用权人应退还土地承租权人已缴纳的使用期限的租金。
　　土地使用权人因上述原因获得货币补偿或者作价补偿的，使用权人应当根据承租权人对土地的投资开发情况将所得补偿的一部分支付给承租权人。
　　根据《城市房地产拆迁管理条例》第24条的规定，因城市规划或者乡(镇)村公益事业，需要拆迁出租房屋而进行产权调换的，原租赁关系继续保持。产权调换后，出租人应将调换后的土地出租给土地承租权人。这样处理，有利于维护房地产租赁秩序的稳定，保护承租权人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退还租金的风险以及给予承租权人补偿时在计算上的麻烦。因产权调换，原租赁合同中的部分条款如面积、地点必然发生变化，双方当事人应当进行协商，重新签订租赁合同。
　　第四节 地役权中 华 考 试 网
　　一、地役权的一般理论
　　(一)地役权的概念
　　地役权的概念源于古罗马法，后为许多国家尤其是大陆法系国家的民法所采纳。依传统的民法理论，地役权是指为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。地役权的主体通常为需役地的所有权人，因同一宗土地上只有一个所有权，因此，大陆法系国家地役权的成立以两宗土地即需役地和供役地的存在为必要。供役地指他人提供给地役权人使用的土地;需役地指地役权人为自己土地使用的便利而使用的他人土地。