土地代理人丛书土地权利理论与方法第六章(9)

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(二)地役权的特征
　　地役权具有如下特征：
　　1、是为使用需役地而限制供役地权利人的一项独立的用益物权。供役地权利人通常负有“容忍”或“不作为”的义务;
　　2、具有从属性。从属性即地役权从属于需役地所有权。当土地所有权移转时，地役权随之移转;地役权也不能与需役地所有权分割而单独移转。因地役权的存续以需役地的存在为前提，地役权并非对供役地土地所有权的限制和需役地所有权的扩张，而是为使用需役地提供便利的一项独立物权。因此，地役权人不可自己保留需役地的所有权而单独将地役权转让给他人;也不可自己保留地役权，而单独将需役地所有权让与他人或将两种权利分别让与第三人。地役权须与需役地所有权一起而不能与之分离单独的成为需役地上其他土地权利如抵押权的标的，否则需役地上其他土地权利的行使将导致地役权与需役地所有权的分离;
　　3、地役权的不可分性。地役权与需役地、供役地不可分离，即使供役地与需役地被分割，地役权仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。因为地役权是为了需役地整体使用的方便而利用供役地整体的权利，地役权的效力应及于需役地、供役地的整体，虽需役地或供役地被分割，若为需役地使用便利而使用供役地的必要仍然存在，或者供役地为满足需役地的需要仍具有使用价值的，地役权应在需役地、供役地被分割后的各个部分继续存在。若地役权是为特定需役地使用的便利而在特定供役地上享有的权利，则需役地或供役地被分割后，与地役权享有或行使无关的部分，地役权在其上消灭。
　　(三)地役权与相邻关系转自:考试网 - [woexam.Com]
　　相邻关系是本着团结互助、公平合理的精神，处理发生于不动产相邻各方的权利冲突，要求相邻各方对他人行使权利予以容忍，而对自己权利行使加以限制所形成的法律关系。从权利的角度，相邻关系可称为相邻权。相邻权是指相毗邻不动产的所有人或使用人，为方便自己不动产的使用，在法律规定的范围和限度内，利用他人所有或使用的相邻不动产的权利。
　　地役权的成立以相邻关系为基础，其行使应遵循相邻关系的准则，且地役权与相邻权在内容上也颇为相似，均是利用邻地为自己使用土地提供便利，反映了因土地相邻而在土地利用过程中的权利义务关系，但两者具有本质上的不同。
　　1)相邻权是要求他方在行使所有权时容忍自己的某种有益行为或者制止他方的某种有害行为的权利，不是一项独立的用益物权，其本质是对相邻不动产所有人或使用人行使权利的限制与扩张，应属所有权的范畴。地役权是为特定土地的利益而使用他人土地的权利，主要依当事人之间设定地役权的合同发生，属用益物权范畴;
　　2)相邻权的适用范围不仅包括相邻不动产之间的关系，而且包括相邻建筑物等之间的关系，且以相毗邻的土地所有权人和使用权人的存在为必要;而地役权只反映土地的相邻关系且不以需役地与供役地相互毗邻为限度，该两宗土地既可以是相邻的，也可以是不相邻的，只要有事实上利用的需要，都可以设定地役权;
　　3)相邻权是法律为规范并保护相邻的良好秩序而设，是强加于相邻土地所有者的义务，属法定权利，在不给邻人造成损害的前提下，权利人可以对相邻不动产直接行使其权利;而地役权则是基于需役地的某种特殊要求，而与供役地权利人协议取得;
　　4)相邻权是法律对相邻土地利用关系进行最低限度调节的结果，不存在有偿问题，而地役权是相邻权调节之外的一种更为宽泛的权利，可以有偿，也可无偿。
　　(四)地役权的取得
　　地役权原始取得的方式有：⑴依法律规定，包括民法和各种特别法的规定，以及有关的司法解释;⑵依合同，即供役地所有权人或使用权人与需役地所有权人或使用权人之间就成立地役权而缔结的有偿合同或无偿合同;⑶依习惯，即根据约定俗成的规则或惯例，某种地役权为当地居民所普遍承认(这种情况主要存在于农村地区);⑷依长期持续利用的事实，即根据事实上存在的土地利用关系，通过默示同意之推断，或依据公平原则，而确认地役权之成立。
　　地役权可以因需役地所有权、使用权的转移而转移。至于转移的原因，可以是需役地的征用，也可以是需役地使用权的出让、转让、出租、投资或者继承。
　　(五)地役权人的权利和义务www.examｗ.com
　　地役权人的权利，可分为积极权利和消极权利。其中，积极权利即对供役地的利用权。这种利用权，按不同的权利内容，可分为占有状态的利用和非占有状态的利用。例如，在他人土地上建设并维持水渠，是占有状态的利用;在他人土地上通行，是非占有状态的利用。一般地说，利用要借助于一定的积极行为。所以，当供役地的所有权人、使用权人或者第三人妨碍地役权人实施必要的利用行为时，该地役权人有权请求排除妨害。
　　地役权人的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人、使用权人在该土地上实施一定行为的权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。附随地役权通常是消极权利。例如，引水权人有权限制或禁止供役地所有权人、使用权人筑坝截流的行为。
　　地役权人行使权利时，应当尊重供役地所有人、使用人的合法权益，尽可能地避免损害的发生。因行使地役权而不得不造成损害的，应本着公平原则，给予适当的补偿。因行使权利的方式不当或者对避免损害的发生欠缺必要的注意的，应当对所造成的损失承担赔偿责任。例如，在供役地上进行引水管道维修的，应尽可能减少对该土地上的植物、建筑物的损害;如果未尽到保护他人财产的必要注意，应当对由此造成的损失，承担赔偿责任。