土地代理人丛书土地权利理论与方法第七章(11)

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(一)确定农村居民宅基地建设用地使用权
　　1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
　　2、1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年 1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。
　　3、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。www.examｗ.com
　　4、非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
　　5、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。
　　6、农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。
　　7、按照上述1、5的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用土地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体
　　8、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，确定土地使用权 已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
　　(二)确定乡村企事业建设用地使用权
　　1、乡(镇)村办企事业单位和个人依法使用农民集体土地行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用;
　　2、农民集体经依法批准的土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，对联营或股份制企业确定集体土地建设用地使用权。
　　第六节 确定土地他项权利外语学习
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　　一、确定土地他项权利的意义
　　土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外依法律、合同或者其他合法行为设定的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。随着资源稀缺矛盾的日益突出和科学技术的不断发展，人类利用土地的方式日渐丰富，空间范围也不断拓展，如建设高架铁路、公路、地下商场、停车场、埋设地下管线等，同一块土地上不同土地权利之间的关系日益复杂，社会对依法设定、确认和登记相应土地权利的要求愈加迫切。基于此，一些国家在传统地役权的基础上，还创设和发展了空间权。我国民法未采用传统地役权的概念，《民法通则》仅在相邻关系部分，对相邻土地使用权人之间有关通行、截水、排水、采光等权利作了原则性的规定。1989年，《土地登记规则》第一次采用了“土地他项权利”的概念，并在《确定土地所有权与使用权的若干规定》中对土地他项权利的确定作了规定。根据我国现行法律、法规，目前存在的土地他项权利主要包括土地抵押权和土地租赁权。
　　土地他项权利的意义在于对土地所有权、使用权以外的各种长期性土地权利进行确认和管理，以充分保护土地所有权人、使用权人以外的权利人在土地上的各种合法权益，维护与土地有关的各种民事关系的稳定、有序，从而协调多方面的土地利用需求，促进土地的合理、有效利用，并维护社会安定。
　　二、确定土地他项权利
　　1、国有电力、通讯设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有，对电力通讯经营单位可确定为他项权利。
　　2、地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外)，土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。
　　平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权;也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。
　　上述两款中的交叉用地，如属合法批准征用、划拨的，可按批准文件确定使用权，其他用地单位确定为他项权利。
　　3、他项权利依照法律或当事人约定设定。他项权利可以与土地所有权或使用权同时确定，也可在土地所有权或使用权确定之后增设。